Bất động sản tan băng, khởi đầu một cuộc đua mới

TYL - Sau một năm nhìn lại, có thể nói, năm 2014 là năm của nhà ở bình dân. Phân khúc nhà ở dưới 1 tỷ đồng đã khuấy đảo thị trường và cứu sống nhiều dự án "chết".

Tuy nhiên, dự báo trong năm 2015, thị trường bất động sản sẽ bước vào cuộc đua tranh mới, quyết liệt hơn và nguy cơ đào thải cũng cao hơn.

 

Phân khúc căn hộ giá rẻ dẫn dắt sự phục hồi của thị trường bất động sản năm qua - Ảnh: Lê Toàn

 

Căn hộ giá rẻ "châm lửa" sưởi ấm thị trường

 

Từ đầu năm đến nay, rất nhiều doanh nghiệp đua nhau chào hàng căn hộ dưới 1 tỷ đồng. "Châm ngòi" cho dòng căn hộ dưới 1 tỷ đồng trong khoảng 1 năm trở lại đây chính là sự kiện CTCP Đầu tư kinh doanh địa ốc Hưng Thịnh chào bán Dự án căn hộ 8X Đầm Sen ở quận Tân Phú (TP. HCM). Mức giá mà chủ đầu tư đưa ra đối với dự án này chỉ 13,35 triệu đồng/m2, tương đương 600 triệu đồng/căn. Ngay sau khi dự án được mở bán đã tạo nên “cơn sốt” căn hộ giá thấp trên thị trường bất động sản, vốn còn rất ảm đạm và chỉ trong thời gian chưa đầy 2 tuần đã tiêu thụ sạch dòng căn hộ này.

 

Tại thị trường TP. HCM, có không ít doanh nghiệp bất động sản rất thành công đối với phân khúc căn hộ giá rẻ. Đơn cử như Công ty Nam Long với chuỗi căn hộ Ehome. Cách đây hơn 1 năm, Nam Long bất ngờ tung ra dòng căn hộ Ehome 3 với giá trung bình khoảng 800 triệu đồng/căn, ngay lập tức, thu hút rất đông khách hàng trẻ tuổi, đặc biệt là những cặp vợ chồng trẻ. Nhận thấy đây là cơ hội không thể bỏ qua, Tập đoàn Đất Xanh, vốn có thế mạnh về đất nền cũng “nhảy” sang đầu tư căn hộ giá thấp, như Dự án Sunview Town, có giá khoảng 700 triệu đồng/căn.

 

Trong năm 2014, thị trường bất động sản cũng chứng kiến sự "hồi sinh" của những dự án "chết". Nhiều dự án tưởng như không thể phục hồi, đã đứng dậy một cách ngoạn mục và tạo luồng sinh khí mới cho sự trở lại của phân khúc căn hộ. Trong số này, có thể kể đến Dự án chung cư Lilama SHB (Tân Phú) do CTCP Đầu tư xây dựng Lilama SHB làm chủ đầu tư. Trước đó, sau khi xây dựng xong phần thô, dự án đã "đắp chiếu" suốt gần 4 năm. Mới đây, Thanh Yến Land đã khởi động lại dự án với tên gọi mới là Sài Gòn Town và đạt được tỷ lệ hấp thụ khá tốt.

 

Còn Dự án Moon Garden trên đường Nguyễn Khoái (quận 4) do CTCP Địa ốc Việt (Vietcomreal) làm chủ đầu tư. Trong suốt 5 năm qua, dự án này bị "trùm mền" vừa được Tập đoàn Novaland mua lại vào đầu tư 2014 và đổi tên thành Galaxy 9. Một dự án khác cũng được Novaland "cải tử hoàn sinh" là Chung cư 56 đường Bến Vân Đồn (quận 4). Dự án này do Công ty Xuất nhập khẩu Khánh Hội làm chủ đầu tư, sau khi giao về cho Novaland đã được đổi tên thành Icon 56.

 

Quyết định mua lại những "xác chết" này là một chiến lược rất khôn ngoan của các doanh nghiệp bất động sản có tiềm lực, bởi để xin giấy phép một dự án phải mất ít nhất 3 năm, trong khi thị trường bất động sản luôn chuyển biến không ngừng. Do đó, việc mua lại các dự án dở dang đã giúp doanh nghiệp tiết kiệm được thời gian, thủ tục, cũng như chi phí đầu vào, từ đó có thể kéo giảm giá bán căn hộ.

 

Mới đây, đơn vị phân phối Dự án Hưng Ngân Garden (quận 12) là Công ty Hoàng Anh Sài Gòn phấn khởi cho biết, trong 7 tháng qua đã bán sạch trên 600 căn hộ. Trao đổi với chúng tôi, ông Đoàn Chí Thanh, Chủ tịch HĐQT Công ty Hoàng Anh Sài Gòn cho biết, doanh số bán hàng trong năm 2014 của đơn vị đã chạm mốc 1.000 căn hộ, riêng quý VI/2014 đã bán khoảng 400 căn. Kế hoạch trong năm 2015, Hoàng Anh Sài Gòn phấn đấu doanh số bán hàng chạm mốc 2.000 căn hộ, tăng gấp đôi so với năm 2014.

 

Có thể thấy, trong năm 2014, thị trường căn hộ bình dân, giá dưới 1 tỷ đồng đã "châm lửa" sưởi ấm thị trường sau nhiều năm đóng băng. Thực tế, phân khúc này đã dẫn đầu về nguồn cung, cũng như lượng tiêu thụ trong năm qua. Thống kê cho thấy, có tới 70% nguồn cung mới đến từ các dự án trung cấp và bình dân. Chỉ riêng trong quý III/2014, có tới 63% giao dịch thực hiện thành công đến từ phân khúc bình dân. Điều này chứng tỏ, nhu cầu của thị trường đang nghiêng về loại hình căn hộ giá rẻ, diện tích phù hợp và đáp ứng đúng nhu cầu ở thực. 

 

Cuộc đua tranh quyết liệt

 

Ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT CTCP Phát triển nhà Thủ Đức (Thu Duc House) cho rằng, tính cạnh tranh của phân khúc căn hộ bình dân sẽ ngày càng khắc nghiệt hơn do nhiều doanh nghiệp lựa chọn phân khúc này làm dòng sản phẩm chiến lược. Thậm chí, không ít doanh nghiệp trước đây chủ yếu đầu tư vào loại hình căn hộ trung cấp cũng đã điều chỉnh qua phân khúc bình dân.

 

Năm 2014 được xem là năm bùng nổ căn hộ giá rẻ. Theo các chuyên gia, trong thời gian tới, phân khúc này vẫn tiếp tục là dòng sản phẩm chủ đạo và có vai trò dẫn dắt thị trường. Tuy nhiên, cái khó của thị trường bất động sản nhà ở hiện nay là thiếu vắng các sản phẩm đáp ứng yêu cầu của gói 30.000 tỷ đồng. Đó là dòng căn hộ diện tích nhỏ, có giá bán phù hợp. Trong khi đó, thị trường lại đang dư thừa căn hộ diện tích lớn, giá bán cao, không phù hợp với đại bộ phận người tiêu dùng.

 

Thực tế, theo ghi nhận của chúng tôi, nhiều doanh nghiệp có chủ trương thay đổi cơ cấu căn hộ lớn thành căn hộ nhỏ nhưng gặp không ít rào cản về thủ tục. "Đây là một trong những vướng mắc cần tháo gỡ", lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc tại TP. HCM kiến nghị.

 

Dự báo về thị trường bất động sản trong năm 2015, TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương cho rằng, thị trường sẽ tiếp tục được phục hồi và sẽ tốt lên trong trung - dài hạn. Có thể từ quý II hoặc quý III/2015, nhờ một số nguồn vốn được khơi thông, đặc biệt là nguồn kiều hối và dưới tác động của luật mới về sở hữu nhà của người nước ngoài, thị trường bắt đầu chuyển mình mạnh mẽ.

 

Tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản không nên chủ quan, không nên chạy theo số đông, bởi kịch bản sáng sủa tuy có thể xảy ra, nhưng còn đòi hỏi phải hội tụ nhiều điều kiện khác nhau.

 

Cũng có nhận định cho rằng, trong thời gian tới chỉ những dự án hoàn thành hoặc có tiến độ đảm bảo mới có giao dịch, đồng thời chỉ một số ít doanh nghiệp chủ đạo, có thương hiệu, uy tín mới "sống" được và tồn tại trong bối cảnh thị trường vẫn còn phục hồi yếu ớt.

 

Bên cạnh đó, còn nhiều lo ngại cho rằng, nợ xấu còn là rào cản đối với doanh nghiệp bất động sản và chỉ doanh nghiệp nào chủ động về nguồn vốn, giảm lệ thuộc vào ngân hàng mới có thể trụ vững. Một số chuyên gia còn cảnh báo, hiện nay đang có dấu hiệu cho thấy khả năng xuất hiện các thế lực tài chính thôn tính các dự án bất động sản béo bở tạo thế áp đảo và không loại trừ khả năng các doanh nghiệp nhỏ sẽ bị đánh bật khỏi thị trường.

 

Rõ ràng, thị trường bất động sản trong tương lai sẽ phải đối mặt với "cuộc chơi" gay cấn hơn, quyết liệt hơn. Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp bất động sản phải "biết mình là ai", có chiến lược phù hợp với năng lực và hướng đi riêng. Đối với chính sách, cần phải đơn giản thủ tục chuyển đổi dự án, ban hành cơ chế thế chấp thứ cấp, cho phép chậm nộp tiền sử dụng đất. Bên cạnh đó, phải minh bạch thị trường thông qua việc công khai các chỉ số, quá trình mua bán, hợp tác của các doanh nghiệp để xây dựng niềm tin cho người tiêu dùng.

 

Theo Lê Bá Chí Nhân 

Báo Đầu tư Bất động sản

Thị trường BĐS sẽ hấp dẫn nhà đầu tư trở lại

TYL - Ảnh hưởng của kinh tế vĩ mô và các quy định luật pháp đến thị trường bất động sản

Tỷ lệ cho vay trên thị trường Việt Nam đang có xu thế giảm. Trong 3 năm qua, các ngân hàng Việt Nam có tỷ lệ dự trữ tiền mặt khá lớn nhưng họ lại không sẵn sàng cho vay trong thị trường bất động sản do lo ngại những khoản nợ xấu (NPL). Tuy nhiên, xu hướng này đã thay đổi trong tình hình hiện nay và tính thanh khoản cho thị trường đã được cải thiện đáng kể. Lãi suất cho vay tại thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang ở mức 9-12%/năm. Những khoản vay lãi suất thấp sẽ được xem xét thông qua từng trường hợp, nhằm lựa chọn những công ty với hoạt động doanh thu ổn định và có một tài sản đảm bảo chất lượng tốt. Những khoản vay lãi suất thấp này thường chỉ áp dụng cho những khoản tín dụng ngắn hạn.

 

Bên cạnh đó, tình hình nợ xấu đang được giải quyết và tính thanh khoản trên thị trường Việt Nam đang được cải thiện. Mặc dù tiến trình giải quyết nợ xấu của Công ty Quản lý Tài sản Việt Nam (VAMC) chậm hơn dự kiến, nhưng VAMC cũng đã mua lại 6,4 tỷ USD nợ xấu và vẫn đang tiếp tục gia tăng việc mua lại này. Việc phân loại nợ xấu và tái xử lý nợ xấu vẫn đang được tiến hành tích cực. Khi nợ xấu đã được giảm thiểu, điều này sẽ giúp các ngân hàng gia tăng các khoản tín dụng đối với thị trường, bao gồm cả thị trường bất động sản.

 

Theo VinaCapital, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ thu hút mối quan tâm của các nhà đầu tư trở lại. Nguyên nhân là khi các kênh đầu tư khác của các nhà đầu tư (như vàng, gửi tiết kiệm…) có mức lợi nhuận giới hạn thì thị trường bất động sản sẽ lại trở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư Việt Nam. Đã có những dấu hiệu cho thấy sự phục hồi trong khu vực nhà ở và bất động sản thương mại khi các doanh nghiệp bất động sản có thể thế chấp để vay vốn và tỷ lệ thế chấp bất động sản để vay vốn đã tăng lên.

 

Hơn nữa, quy định mới trong việc kinh doanh các khu bất động sản cũng có tác động tích cực. Một nghị định đã được ban hành trong năm 2013 bởi Bộ Xây dựng, trong đó cho phép các doanh nghiệp bất động sản nước ngoài bán các lô đất khi dự án đã được hoàn thiện cơ sở hạ tầng. Quy định này được ban hành chậm hơn so với dự kiến nhưng VinaLand (thuộc VinaCapital) mới chỉ tiến hành xin phép quyền bán các lô đất nên đây có thể là một yếu tố tích cực cho các dự án cũng như việc định giá các dự án của tập đoàn này.

 

Quy định mới trong việc sở hữu nhà ở của người nước ngoài

 

Việc nới lỏng các quy định sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài nằm trong tiến trình mở cửa thị trường nhà ở Việt Nam ra thế giới.

 

Ngày 25/11/2014, Chính phủ Việt Nam đã thông qua Luật Nhà ở sửa đổi, trong đó cho phép người nước ngoài sở hữu bất động sản. Luật này chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2015.

 

 

Quy định trên của Chính phủ là một động thái mới nhất trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản trong kế hoạch kích cầu nhà ở cũng như kế hoạch cho vay mua nhà với lãi suất thấp.

 

Hiện nay chỉ còn 2 khó khăn chính đối với người nước ngoài là quyền sử dụng nhà ở trong 50 năm và giới hạn mua số căn hộ trong chung cư (chỉ được mua 30%) hoặc số nhà ở dưới đất (vào khoảng 250 căn hộ) trong số tổng nhà ở tại một khu vực giới hạn.

 

Việc nới lỏng các quy định về sở hữu bất động sản cho người nước ngoài sẽ khiến các nhà đầu tư nước ngoài dễ hoạt động hơn trong khu vực bất động sản nhà ở.

 

Các khu vực trên thị trường bất động sản

 

Tại khu vực bất động sản chung cư, thị trường đang được cải thiện với ngày càng nhiều dự án được triển khai và giao dịch. Xu hướng thị trường tại khu vực này là những khu chung cư giá rẻ hay phù hợp với tài chính của người mua. Bên cạnh đó, khu vực bất động sản này có giá cả ổn định. Thiết kế và bố trí của các dự án được thay đổi cho phù hợp với những căn hộ cỡ nhỏ (50-90m2) và có giá dưới 150 nghìn USD.

 

Đối với khu vực bất động sản nhà ở, thị trường này đang được triển khai một cách dè dặt và phụ thuộc vào các dự án cơ sở hạ tầng trong tương lai. Việc giảm giá bán tại khu vực này đã chậm lại hoặc ngừng hẳn nhưng những biện pháp thanh toán linh hoạt và những chương trình giảm giá ưu đãi vẫn được duy trì. Ngoài ra, những khu đất gần trung tâm có giá 120-150 nghìn USD thường được người dân Việt Nam tìm kiếm nhiều với tâm lý ưa thích sở hữu nhà ở.

 

Theo VinaCappital, thị trường bất động sản cho các trung tâm bán lẻ đang hồi phục vững vàng nhưng vẫn thừa cung. Thị trường này tại Hà Nội đang bị thừa cung, còn Thành phố Hồ Chí Minh thì có mức cung ít hơn. Tuy nhiên, việc đưa vào hoạt động những trung tâm thương mại mới trong năm 2015 sẽ gây áp lực tiêu cực cho giá thuê các trung tâm thương mại trong ít nhất là 12 tháng tới. Ngoài ra, những thay đổi về quy định bao gồm việc giảm những quy định bảo hộ gia nhập thị trường, nằm trong thỏa thuận WTO giữa Việt Nam và Liên minh Châu Âu, sẽ gây ra một số ảnh hưởng tích cực đến thị trường cho thuê các trung tâm thương mại.

 

Ngành du lịch cũng đóng vai trò quan trọng đối với bất động sản Việt Nam (liên quan đến cho thuê, xây dựng khách sạn, resort…). Tỷ lệ du khách đã phục hồi trở lại sau những căng thẳng hồi giữa năm 2014 với Trung Quốc. Theo Tổng cục Thống kê (GSO) vào ngày 31/12/2014, tổng lượng khách du lịch đến Việt Nam trong 12 tháng đạt 7,9 triệu, tăng 4% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hành khách du lịch và đặt trước các chuyến bay từ Trung Quốc đã tăng trở lại. Tuy nhiên, các du khách Nga đã giảm đáng kể trong 4 tháng qua do sự giảm giá của đồng Rúp. Nói chung, tình hình hoạt động của khu vực này vẫn chưa có sự rõ ràng.

 

Những diễn biến mới trên thị trường bất động sản

 

Thị trường Việt Nam lại một lần nữa nằm trong danh sách quan tâm của các nhà đầu tư. Những nhà đầu tư trong nước hiện nay đóng vai trò cả bên mua lẫn bên bán. Những doanh nghiệp bất động sản Việt Nam và các nhà đầu tư lại có khả năng vay vốn nên hiện đang xem xét đầu tư vào thị trường bất động sản.

 

Tập đoàn Thái Lan BJC group đã mua lại Metro Việt Nam với giá 850 triệu USD vào tháng 8/2014

 

Ngày càng có nhiều nhà đầu tư quan tâm đến thị trường Việt Nam, bao gồm thị trường bất động sản và khu vực cơ sở hạ tầng. Trên thị trường bất động sản của Việt Nam, những nhà đầu tư nước ngoài lớn đều đến từ Châu Á như Nhật Bản, Hàn Quốc, Philipine, Singapore, Hồng Kông và Malaysia.

 

Các nhà đầu tư Hồng Kông và Trung Quốc đại lục đầu tư ít tích cực hơn các nhà đầu tư đến từ Đông Nam Á. Những nhà đầu tư ngoài Châu Á, như Châu Âu hoặc Bắc Mỹ, thì không đầu tư tích cực bằng những nhà đầu tư khác. Mặt khác, các nhà đầu tư Thái Lan hiện đang tập trung vào ngành bán lẻ và nhóm hàng các sản phẩm tiêu dùng nhanh hơn là tập trung đầu tư vào bất động sản.

 

Hoàng Nam - Người đồng hành

Dòng tiền âm thầm chảy từ chứng khoán sang bất động sản?

TYL - Ông Kiều Văn Linh, Chủ tịch HĐQT CTCP CMC (mã CVT) cho biết, dù Công ty làm ăn rất hiệu quả, thị trường tiêu thụ tốt, kinh doanh năng động và gặt hái được nhiều thành công, nhưng khi cổ phiếu lên hơn 4.0, ông đã bán bớt một phần để lấy tiền mua căn hộ Times City tại Hà Nội.

Bất động sản trở lại là kênh đầu tư hấp dẫn của nhiều người - Ảnh: Lê Toàn

“Mình đã ở tuổi hưu, cả đời lăn lộn cũng đến lúc phải nghỉ ngơi. Chứng khoán là loại kinh doanh ‘thót tim’, còn bất động sản, dù đắt rẻ thế nào vẫn là tài sản hiện hữu”, ông Linh tâm sự và tính toán, nếu căn hộ Times City có giá khoảng 5 tỷ đồng, cho thuê lại với giá khoảng 20 triệu đồng/tháng, thì mỗi năm thu được 250 triệu đồng. Như vậy, khoản đầu tư này vẫn được xem là hiệu quả.

 

Cũng như ông Linh, nhiều người khác cũng âm thầm bán bớt cổ phiếu để mua bất động sản với nhiều mục đích khác nhau. Tuy nhiên, điểm chung của những khách hàng này là mua căn hộ cao cấp ở các khu chung cư có đầy đủ tiện ích và một khu đất vườn ở vùng quê nào đó để vui thú điền viên. Trong đó, các dự án của Vingroup, Him Lam, Novaland…, hay các khu đất vườn ở các vùng phụ cận như Ba Vì (Hà Nội), Đồng Nai, Bình Dương, Long An luôn được quan tâm.

 

Tổng giám đốc một công ty xi măng mới nghỉ hưu trải lòng: “Nếu tính hiệu quả kinh tế thì chả có lý do gì để mua đất vườn, cùng lắm tháng đến ở một lần, lại phải thuê người trông coi, chăm sóc nhà cửa, ao vườn…, cộng thêm tiền mua đất, xây dựng là một khoản không nhỏ. Nhưng mình sinh ra và lớn lên ở quê, mấy chục năm làm việc đi khắp nơi, ngủ ngoài đường nhiều hơn ở nhà, nên giờ nói đến 2 từ khách sạn là ớn trong người. Về quê với khoảng không gian xanh, ngắm cây cối, bùn đất thấy bình yên đến lạ”.

 

Chị Ngọc Thanh, một công chức làm việc tại TP. HCM dù không dư giả về tiền bạc, cũng dốc toàn bộ số tiền có được trên sàn chứng khoán để mua một mảnh đất vườn tại Đức Linh, Bình Thuận, mà theo chị, để sau này về “dưỡng già”.

 

“Chứng khoán biết chơi thì cò con cũng kiếm được tiền, nhưng đau đầu lắm, phải đọc đủ loại thông tin, dữ kiện rồi phân tích, nghe ngóng cùng với yếu tố hên xui mới có tiền, nên lúc ‘nó xanh’ là bán ngay. Số tiền vài trăm triệu đồng thì chỉ cần sửa sang lại căn hộ chung cư cũng gần hết. Thôi thì về quê làm mảnh đất cho yên tâm, cho thuê làm hồ tiêu năm cũng kiếm được mấy chục triệu đồng”, thị Thanh cho biết.

 

Tương tự, anh Tự, nhân viên phát triển thị trường dược phẩm cũng vừa bán một phần cổ phiếu để đặt mua căn nhà liền kề tại dự án khu dân cư phường Mỹ Phú, TP. Cao Lãnh, Đồng Tháp với giá 300 triệu đồng. Căn nhà 1 trệt, 1 lầu với diện tích xây dựng 80 m2 do CTCP Phát triển đô thị Sen Vàng và HIDICO làm chủ đầu tư.

 

Ông Đoàn Bá Điền, Tổng giám đốc Sen Vàng cho biết, với vị trí ngay trung tâm TP. Cao Lãnh, mức giá từ 300 - 550 triệu đồng/căn, nhận nhà ở ngay cho nhà liền kế 1 trệt, 1 lầu, đã có một số khách hàng đặt mua, dù Công ty chưa đưa ra tiến độ thanh toán. Sở dĩ có mức giá thấp vì Công ty thiết kế sử dụng gạch không nung để giảm giá thành, thi công nhanh. Còn về chất lượng thì từ lâu Sen Vàng đã sử dụng gạch bê tông bọt cho nhiều công trình.

 

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Tấn Tạo, Giám đốc Vietcombank Đồng Tháp cho biết, tại Đồng Tháp, rất nhiều người có nhu cầu về nhà ở, nhưng đầu tư còn hạn chế. Sau khi xem xét thấy dự án của HIDICO và Sen Vàng phù hợp với nhu cầu và thu nhập của người dân, nên Ngân hàng quyết định cho người mua vay đến 80% giá trị căn nhà. Tùy nhu cầu người vay mà Vietcombank có các gói sản phẩm 5 - 10 - 15 năm. Hiện tại, mức lãi suất năm đầu 7,5%/năm, 3 năm là 7,7%/năm và 5 năm là 8,3%/năm. Trong thời gian tới, lãi suất có thể hạ thấp hơn nữa.

 

Theo Trung Kiên

Báo Đầu tư Bất động sản

Các kịch bản thị trường BĐS năm 2015

TYL - Nhiều ý kiến cho rằng thị trường BĐS năm 2015 sẽ phục hồi và phát triển theo chu kỳ “suy thoái - tăng trưởng”. Tuy nhiên thực tế vẫn còn tiềm ẩn nhiều khó khăn, đặc biệt là vấn đề xử lý nợ xấu, dự án dở dang. Những tình huống nào cho thị trường trong năm 2015?

 

Các kịch bản trong ngắn hạn

 

Tình huống tốt nhất là thị trường BĐS Việt Nam tái phục hồi theo các kịch bản: Thứ nhất, các dự án đã hoàn thành được đưa vào vận hành. Thứ 2, các dự án đang triển khai được tiếp tục. Thứ 3, một số dự án có vị trí tốt tái phục hồi. Thứ 4, các giao dịch diễn ra sôi động. Thứ 5, một số sản phẩm mới được ra đời. Kịch bản này đáng mong đợi nhất nhưng cũng khó khăn nhất khi đòi hỏi phải hội tụ một số điều kiện.

 

Kịch bản thứ 2 là kịch bản tiệm tiến ngoại suy. Theo đó, chỉ những dự án đã hoàn thành mới có giao dịch; một số ít doanh nghiệp chủ đạo trong thị trường tiếp tục triển khai các dự án tốt; trong bối cảnh giao dịch trầm lắng, dự án tái phục hồi hoạt động chủ yếu là các dự án đã hoàn thành; một số nhà đầu tư phát triển mới với năng lực tốt xuất hiện. Kịch bản này dễ xảy ra nhất với điều kiện đi kèm là chính sách đối với thị trường BĐS vẫn giữ nguyên, điều kiện kinh tế trong nước và quốc tế không có biến động lớn.

 

Kịch bản thứ 3 được coi là xấu do thị trường tiếp tục bị co hẹp; các giao dịch, nếu có, chỉ xảy ra ở những dự án đã hoàn thành; các doanh nghiệp tiếp tục thoái vốn khỏi thị trường BĐS; các dự án lâm vào khó khăn; xuất hiện một số thế lực tài chính có mục tiêu thôn tính các dự án. Kịch bản không mong muốn này có thể xảy ra nếu tình hình kinh tế thế giới và trong nước khó khăn.

 

Trong trung hạn thị trường có xu hướng tốt lên. Đến quý II hoặc quý III-2015, thị trường sẽ có xung lực mới do một số nguyên nhân chính: tác động của PPP; tình hình kinh tế thế giới dần ổn định; một số công trình mới được đưa vào vận hành do một số nguồn tiền sẽ được khơi thông. Về dài hạn, giai đoạn trầm lắng đã đủ dài để nền kinh tế tích lũy thế năng cho một chu kỳ mới. Tuy nhiên, quy mô và mức độ của chu kỳ này còn tùy thuộc nhiều yếu tố mà ở thời điểm hiện tại chưa thể định hình được.

Dù vậy, trong quá trình tái cơ cấu nền kinh tế, xử lý nợ xấu và thoái vốn của doanh nghiệp nhà nước khỏi thị trường BĐS, rất nhiều rủi ro xảy ra với các đối tác. Thứ nhất, việc xử lý nợ xấu mới đạt được kết quả bước đầu, các khoản nợ xấu vẫn đang hiện hữu. Các doanh nghiệp có nợ xấu vẫn tiềm ẩn những nguy cơ gây ra rủi ro không thể giải quyết trong ngắn hạn, phải song hành cùng quá trình xử lý nợ xấu của các bên hữu quan.

 

Thứ hai, các doanh nghiệp lớn trước đây là những đối tác tiềm tàng, nay đang trong quá trình thoái vốn khỏi thị trường BĐS, kéo theo những thay đổi về giá trị liên quan đến BĐS. Đây là rủi ro mà doanh nghiệp BĐS đang phải xử lý.

 

Thứ ba, việc tái cơ cấu doanh nghiệp đã làm thay đổi chủ thể, kéo theo các thay đổi trong các giấy tờ pháp lý, về quyền lợi và trách nhiệm đối với các tài sản BĐS.

 

Ngoài ra, thị trường BĐS đang được điều chỉnh theo hướng thu hẹp cả về số dự án, quy mô dự án và quy mô sản phẩm. Hệ quả, có những phân mảng thị trường trước đây rất tiềm năng nay lại trở nên khó khăn. Chẳng hạn, phân khúc chung cư - thị trường tiềm năng nhất của BĐS - trong 5 năm 2010-2014 đã gặp phải những rủi ro không thể tự xử lý.

 

Từ nay đến cuối năm 2015, đầu năm 2016, các chỉ tiêu kinh tế vĩ mô sẽ không có chuyển biến gì lớn, các chỉ tiêu tăng trưởng, lạm phát, đầu tư công, ODA, bội chi ngân sách, không có đột biến. Vì thế lãi suất ngân hàng cũng sẽ được giữ ổn định. Các yếu tố FDI, kiều hối, xuất nhập khẩu được dự báo là tiệm tiến, ngoại suy và ít đột biến.

 

Tiếp tục hoàn thiện thể chế

 

Với sự ra đời của Luật Đất đai 2013, thị trường BĐS hướng đến một giai đoạn phát triển mới. Có một thực tế là mỗi lần Luật Đất đai được ban hành, thị trường BĐS có một chu kỳ phát triển mới. Năm 1987, Luật Đất đai ra đời gắn liền với việc xác lập các chủ thể sử dụng đất. Dù đất đai, BĐS giai đoạn này vẫn chưa được mua bán trao đổi, nhưng một trào lưu ngầm đã xuất hiện.

 

Năm 1993, Luật Đất đai ra đời gắn liền với việc xác lập đất đai là có giá. Một cao trào mua bán đất đai (dù chỉ là giao dịch quyền sử dụng đất) đã ra đời và thị trường bước vào chu kỳ phát triển đầu tiên. Năm 2003, Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung ra đời gắn liền với việc quyền sử dụng đất được tham gia thị trường BĐS. Giai đoạn này chứng kiến sự bùng nổ của thị trường (đến năm 2008 đi xuống và đến 2010 suy giảm hẳn).

 

Vì vậy, việc ra đời Luật Đất đai 2013 cùng với một loạt nghị định hướng dẫn thi hành sẽ là cơ sở thể chế cho một giai đoạn phát triển mới của thị trường BĐS. Tiếp đến, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS được thông qua tại kỳ họp thứ 8 Quốc hội khóa 13 hồi cuối năm ngoái sẽ là nền tảng cho giai đoạn mới của thị trường.

 

Kỳ vọng 2015 BĐS sẽ theo kịch bản tốt nhất?

Để hoàn thiện thể chế, giải pháp lớn nhất là tạo dòng vốn vận hành vào thị trường, như khuyến khích huy động nguồn kiều hối; ban hành chính sách về hệ thống thế chấp thứ cấp; ban hành chính sách về ngân hàng tiết kiệm nhà ở; ban hành văn bản về quỹ đầu tư tín thác BĐS; thúc đẩy các bên liên quan nỗ lực giải ngân gói 30.000 tỷ đồng. Bên cạnh đó, tháo gỡ những khó khăn về thủ tục.

 

Theo đó, cho phép chia nhỏ căn hộ tại dự án trên địa bàn các quận mới thành lập của Hà Nội và TPHCM; xem xét, điều chỉnh giá đất theo hướng giảm; cho phép nộp tiền sử dụng đất chậm; không phê duyệt mới dự án... Trước mắt tăng cường các giải pháp về minh bạch thị trường, như công khai hóa quá trình thoái vốn cũng như tái cơ cấu của doanh nghiệp nhà nước; đẩy mạnh cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước trong lĩnh vực BĐS…

 

TS. Trần Kim Chung

Cần điều kiện mở hơn cho người nước ngoài sở hữu nhà

TYL - Mở rộng cho nhiều đối tượng người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam là điều cần thiết và cũng phù hợp với thông lệ quốc tế. Nhưng làm thế nào để vừa tạo điều kiện cho nhóm đối tượng này sở hữu nhà ở đồng thời đảm bảo được an ninh kinh tế, chính trị, là điều cần làm rõ tại nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở sẽ có hiệu lực từ ngày 01/7 tới đây.

 

 

Giải quyết đầu ra cho thị trường BĐS

 

Luật Nhà ở sửa đổi mở rộng cho nhiều đối tượng người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam là phù hợp với thông lệ quốc tế cũng như chủ trương của Đảng, Nhà nước và tình hình kinh tế đất nước. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết: Từ năm 2008, Nghị quyết 19/2008/NQ-QH12 (về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam) ra đời, việc cho người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam quy định rất chặt, chỉ có 5 loại đối tượng được mua. Sau 5 năm thực hiện, mới bán được khoảng 200 trường hợp, trong đó nhiều người là Việt kiều cũng mua nhà theo diện là người nước ngoài.

 

Liên quan đến sở hữu nhà ở của người nước ngoài, dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở sửa đổi quy định khá chi tiết và cụ thể 2 vấn đề. Thứ nhất, khi cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở trong 50 năm, nhưng nếu trong thời gian còn sở hữu, người nước ngoài muốn chuyển nhượng cho người khác thì người kế tiếp đó sẽ được sở hữu lâu dài khi là người Việt Nam, còn khi là người nước ngoài thì thời gian sở hữu vẫn theo thời hạn mua nhà lần đầu của chủ sở hữu đầu tiên.

 

Thứ hai, Dự thảo cũng định nghĩa rõ thế nào là dự án khi người nước ngoài mua nhà tại các dự án, với mục đích chỉ cho phép người nước ngoài mua nhà của chủ đầu tư. Hay nói cách khác, là nhằm mục đích không cho người nước ngoài mua nhà trực tiếp từ người dân.

 

Khó khăn là hiện hữu

 

Ông Lê Ánh (Bộ Ngoại giao) cho biết: Bán nhà cho đối tượng là người nước ngoài là một chủ trương mới. Việc gặp khó khăn là điều không tránh khỏi, bởi pháp luật quốc tế, nhất là của những nước phát triển đã hoàn thiện và chặt chẽ hơn pháp luật của Việt Nam. Khi có tranh chấp xảy ra, họ sẽ dễ dàng thắng kiện. Đặc biệt, khi các DN, Sở Xây dựng của Việt Nam là những cơ quan chưa nắm rõ được luật pháp quốc tế, được giao nhiệm vụ quản lý nhà ở của nhóm đối tượng này trên địa bàn tỉnh, TP.

 

Ông Ánh cũng đặt ra vấn đề về những tranh chấp trong quyền thừa kế, ai sẽ là người điều chỉnh? Pháp luật về nhà ở của Việt Nam cần làm rõ, bởi đây là vấn đề mà người nước ngoài ái ngại khi đầu tư vào thị trường nhà ở Việt Nam.

 

Một số nước trên thế giới thường khuyến khích người nước ngoài mua nhà với các chương trình khuyến mãi như được cấp thẻ xanh, được gia hạn cư trú thêm, được cấp giấy nhập khẩu ôtô miễn thuế… Tuy nhiên, khi người nước ngoài mua BĐS, họ thường mua bảo hiểm quyền sở hữu BĐS. Loại hình bảo hiểm này phải bồi thường cho người sở hữu BĐS trong tương lai khi có những tranh chấp và khi người sở hữu tài sản đó phải chịu thiệt hại.

 

Chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, bất kỳ người nước ngoài nào muốn sở hữu BĐS ở Việt Nam đều rất quan tâm đến loại hình bảo hiểm BĐS, trừ những trường hợp liều lĩnh, không hiểu biết. Chính vì thế, ở Mỹ, các ngân hàng sẽ không bao giờ cho vay khi khách hàng không bỏ tiền ra mua bảo hiểm kèm theo tài sản đó.

 

Ông Hiếu cũng cho biết: Hiện không có một hãng bảo hiểm nào trên thế giới hay của Việt Nam có thể bảo hiểm nhà ở cho người dân tại Việt Nam, vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, cá nhân người dân không có quyền sở hữu đất. Do đó, sẽ có không ít người nước ngoài không dám mua BĐS tại Việt Nam.

 

Như vậy, kỳ vọng giải quyết đầu ra cho thị trường BĐS trên cơ sở mở rộng đối tượng người nước ngoài mua nhà, chỉ có thể đạt được khi chúng ta có những điều kiện mở hơn trong việc chuyển nhượng hay cho thuê quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài. Bên cạnh đó, cần có một cơ quan quốc gia về đăng ký giao dịch, bảo đảm liên quan đến quyền sở hữu đất đai, nhà ở trên toàn quốc, đặc biệt là những giao dịch liên quan đến người nước ngoài.

Sau 5 năm thực hiện, mới bán được khoảng 200 trường hợp, trong đó nhiều người là Việt kiều cũng mua nhà theo diện là người nước ngoài.

Cao Thanh Nga

Hàng loạt dự án đất nền Long An ồ ạt "bung hàng" đón sóng

TYL - Phân khúc đất nền ven TP.HCM đang được hồi sinh khi nhiều dự án mở bán và nhận được sự quan tâm từ khác hàng. Trong đó, các dự án sôi động tập trung nhiều tại Long An trong khi Bình Dương và Đồng Nai vẫn khá trầm lắng.

Thị trường đất nền Long An đang thật sự sôi động với hàng loạt dự án đất nền đang được mở bán như Thanh Yến Residence, Làng Sen, Phúc Long Garden, Idico New City, phố chuyên gia Nam Long... Trước đó, hàng loạt dự án khác cũng được khởi công như dự án Happyland, Khu dân cư Nam Long, khu dân cư Trung tâm thị trấn Bến Lức, Khu dân cư Long Hậu 1, 2, 3, Khu dân cư Tân Đô, dự án Five Star eco city.

 

Ông Huy Tuấn (ngụ Q.Bình Thạnh, TP.HCM) một khách hàng đang đầu tư đất nền tại Long An chia sẻ: “Hiện Long An có giá đất rẻ. Hạ tầng giao thông đang phát triển mạnh, cụ thể, tuyến cao tốc Bến Lức - Long Thành, sông Vàm Cỏ liền kề hướng ra biển Đông và đi các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long; đường cao tốc Sài Gòn - Trung Lương nối liền TP.HCM rút ngắn khoảng cách đi lại giữa các khu vực này với TP.HCM đã khiến tôi muốn đầu tư vào đây”.

 

Trên thực tế, với hàng loạt dự án đang triển khai mở bán nhưng tỷ lệ bán hàng tại Long An vẫn đạt mức cao. Theo thông tin từ chủ đầu tư dự án Thanh Yến Residence, với quy mô 33,9 ha, bao gồm 1.312 nền nhà phố, 99 nền nhà liên kế, 93 nền biệt thự và khu chung cư cao tầng, sau 2 đợt tung sản phẩm ra thị trường, dự án đã tiêu thụ được gần 300 nền. 

 

Phố thương gia Nam Long, thuộc dự án Khu Dân cư An Thạnh, do Tập đoàn Nam Long đầu tư, có khoảng 85% trong tổng số 78 sản phẩm (38 nhà phố và 40 nền đất) được tiêu thụ. Ngoài ra, đất nền khu dân cư An Thạnh – Long An cũng đã có 86 nền đã tiêu thụ. Ông Lê Minh Khánh, Giám đốc Khối Phát triển Kinh doanh CTCP Đầu tư Nam Long cho biết tốc độ bán hàng trong năm cao hơn hẳn so với những năm trước.

 

Dự án Phúc Long Garden do Địa ốc Thắng Lợi phân phối độc quyền cũng đã công bố tiêu thụ hết 100% sản phẩm của đợt mở bán đầu tiên và tiếp tục triển khai giai đoạn tiếp theo. Bên cạnh đó, Phúc Khang Corp cũng có cú trở lại thị trường Long An khá ấn tượng với hàng ngàn lượt khách hàng kéo về dự án Làng Sen qua các đợt giới thiệu gần đây.

 

Kết nối giao thông đang là động lực phát triển cho đất nền Long An

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa phân tích: “Khi thị trường BĐS TP.HCM đã nóng trở lại thì hiệu ứng lan tỏa sẽ lan đến các vùng vệ tinh thành phố. Cụ thể đó là Long An, Bình Dương, Đồng Nai. Theo cơ sở Bình Dương chậm 1/3 nhịp, Đồng Nai 1/2 nhịp, Long An chậm 2/3 nhịp. Tuy nhiên, hiện tại Long An đang cho thấy, tỉnh này trở lại đầu tiên”.

 

Vị CEO này cho rằng: “Điều này phụ thuộc vào yếu tố thị trường nào có doanh ngiệp BĐS mạnh vực dậy đầu tiên. Cụ thể, ở Bình Dương chỉ có một mình Becamex mà nguyên năm 2014 đang xử lý vụ tạm ngưng bán nền chưa có sổ đỏ. Ở Đồng Nai do quỹ đất quá lớn không tương xứng với sự phát triển công nghiệp địa phương khiến hàng loạt ông lớn chưa vực dậy nổi”.

 

Về tiềm năng đất nền Long An, ông Quang đánh giá: “Hiện tại ở khu vực Long An, rất phát triển đất nền, phù hợp với mọi nhu cầu với mức giá rẻ, cụ thể chỉ từ 1 – 8 triệu đồng/m2. Mặt khác Long An giáp ranh khu vực người Hoa chợ Lớn, một lượng khách hàng rất thích đất nền giá rẻ để xây nhà hoặc làm nhà xưởng tư nhân. Do vậy, BĐS Long An vẫn sống trong thời gian qua, đối với các đơn vị muốn cắt lỗ. Hiện nay, Long An đang dẫn đầu cùng hàng loạt dự án đang triển khai và dự định triển khai”.

 

Tổng Giám đốc Việt An Hòa nhìn nhận thêm: “Nhìn vào thực tế, đất nền các tỉnh ven TP.HCM phụ thuộc rất lớn vào sự phát triển của các khu công nghiệp. Do vậy, việc xây dựng các dự án dân cư chỉ phù hợp với các vị trí gần khu công nghiệp đang phát triển. Do vậy, qua năm 2015, dự báo với sự phát triển kinh tế thì khu vực diễn ra sôi động và giá trị thật có lẽ là Bình Dương. Đồng Nai được chờ đón là ăn theo đường cao tốc Dầu Giây, rất tiếc khu vực này không phải là điểm đến của các khu công nghiệp. Long An sẽ phát triển mạnh vào quý 1/2015 với 2 dự án được chờ đón là Làng Sen và Five Star”.

 

Nguyên Vũ

Bất động sản tan băng, khởi đầu một cuộc đua mới

TYL - Sau một năm nhìn lại, có thể nói, năm 2014 là năm của nhà ở bình dân. Phân khúc nhà ở dưới 1 tỷ đồng đã khuấy đảo thị trường và cứu sống nhiều dự án "chết".

Tuy nhiên, dự báo trong năm 2015, thị trường bất động sản sẽ bước vào cuộc đua tranh mới, quyết liệt hơn và nguy cơ đào thải cũng cao hơn.

 

Phân khúc căn hộ giá rẻ dẫn dắt sự phục hồi của thị trường bất động sản năm qua - Ảnh: Lê Toàn

 

Căn hộ giá rẻ "châm lửa" sưởi ấm thị trường

 

Từ đầu năm đến nay, rất nhiều doanh nghiệp đua nhau chào hàng căn hộ dưới 1 tỷ đồng. "Châm ngòi" cho dòng căn hộ dưới 1 tỷ đồng trong khoảng 1 năm trở lại đây chính là sự kiện CTCP Đầu tư kinh doanh địa ốc Hưng Thịnh chào bán Dự án căn hộ 8X Đầm Sen ở quận Tân Phú (TP. HCM). Mức giá mà chủ đầu tư đưa ra đối với dự án này chỉ 13,35 triệu đồng/m2, tương đương 600 triệu đồng/căn. Ngay sau khi dự án được mở bán đã tạo nên “cơn sốt” căn hộ giá thấp trên thị trường bất động sản, vốn còn rất ảm đạm và chỉ trong thời gian chưa đầy 2 tuần đã tiêu thụ sạch dòng căn hộ này.

 

Tại thị trường TP. HCM, có không ít doanh nghiệp bất động sản rất thành công đối với phân khúc căn hộ giá rẻ. Đơn cử như Công ty Nam Long với chuỗi căn hộ Ehome. Cách đây hơn 1 năm, Nam Long bất ngờ tung ra dòng căn hộ Ehome 3 với giá trung bình khoảng 800 triệu đồng/căn, ngay lập tức, thu hút rất đông khách hàng trẻ tuổi, đặc biệt là những cặp vợ chồng trẻ. Nhận thấy đây là cơ hội không thể bỏ qua, Tập đoàn Đất Xanh, vốn có thế mạnh về đất nền cũng “nhảy” sang đầu tư căn hộ giá thấp, như Dự án Sunview Town, có giá khoảng 700 triệu đồng/căn.

 

Trong năm 2014, thị trường bất động sản cũng chứng kiến sự "hồi sinh" của những dự án "chết". Nhiều dự án tưởng như không thể phục hồi, đã đứng dậy một cách ngoạn mục và tạo luồng sinh khí mới cho sự trở lại của phân khúc căn hộ. Trong số này, có thể kể đến Dự án chung cư Lilama SHB (Tân Phú) do CTCP Đầu tư xây dựng Lilama SHB làm chủ đầu tư. Trước đó, sau khi xây dựng xong phần thô, dự án đã "đắp chiếu" suốt gần 4 năm. Mới đây, Thanh Yến Land đã khởi động lại dự án với tên gọi mới là Sài Gòn Town và đạt được tỷ lệ hấp thụ khá tốt.

 

Còn Dự án Moon Garden trên đường Nguyễn Khoái (quận 4) do CTCP Địa ốc Việt (Vietcomreal) làm chủ đầu tư. Trong suốt 5 năm qua, dự án này bị "trùm mền" vừa được Tập đoàn Novaland mua lại vào đầu tư 2014 và đổi tên thành Galaxy 9. Một dự án khác cũng được Novaland "cải tử hoàn sinh" là Chung cư 56 đường Bến Vân Đồn (quận 4). Dự án này do Công ty Xuất nhập khẩu Khánh Hội làm chủ đầu tư, sau khi giao về cho Novaland đã được đổi tên thành Icon 56.

 

Quyết định mua lại những "xác chết" này là một chiến lược rất khôn ngoan của các doanh nghiệp bất động sản có tiềm lực, bởi để xin giấy phép một dự án phải mất ít nhất 3 năm, trong khi thị trường bất động sản luôn chuyển biến không ngừng. Do đó, việc mua lại các dự án dở dang đã giúp doanh nghiệp tiết kiệm được thời gian, thủ tục, cũng như chi phí đầu vào, từ đó có thể kéo giảm giá bán căn hộ.

 

Mới đây, đơn vị phân phối Dự án Hưng Ngân Garden (quận 12) là Công ty Hoàng Anh Sài Gòn phấn khởi cho biết, trong 7 tháng qua đã bán sạch trên 600 căn hộ. Trao đổi với chúng tôi, ông Đoàn Chí Thanh, Chủ tịch HĐQT Công ty Hoàng Anh Sài Gòn cho biết, doanh số bán hàng trong năm 2014 của đơn vị đã chạm mốc 1.000 căn hộ, riêng quý VI/2014 đã bán khoảng 400 căn. Kế hoạch trong năm 2015, Hoàng Anh Sài Gòn phấn đấu doanh số bán hàng chạm mốc 2.000 căn hộ, tăng gấp đôi so với năm 2014.

 

Có thể thấy, trong năm 2014, thị trường căn hộ bình dân, giá dưới 1 tỷ đồng đã "châm lửa" sưởi ấm thị trường sau nhiều năm đóng băng. Thực tế, phân khúc này đã dẫn đầu về nguồn cung, cũng như lượng tiêu thụ trong năm qua. Thống kê cho thấy, có tới 70% nguồn cung mới đến từ các dự án trung cấp và bình dân. Chỉ riêng trong quý III/2014, có tới 63% giao dịch thực hiện thành công đến từ phân khúc bình dân. Điều này chứng tỏ, nhu cầu của thị trường đang nghiêng về loại hình căn hộ giá rẻ, diện tích phù hợp và đáp ứng đúng nhu cầu ở thực. 

 

Cuộc đua tranh quyết liệt

 

Ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT CTCP Phát triển nhà Thủ Đức (Thu Duc House) cho rằng, tính cạnh tranh của phân khúc căn hộ bình dân sẽ ngày càng khắc nghiệt hơn do nhiều doanh nghiệp lựa chọn phân khúc này làm dòng sản phẩm chiến lược. Thậm chí, không ít doanh nghiệp trước đây chủ yếu đầu tư vào loại hình căn hộ trung cấp cũng đã điều chỉnh qua phân khúc bình dân.

 

Năm 2014 được xem là năm bùng nổ căn hộ giá rẻ. Theo các chuyên gia, trong thời gian tới, phân khúc này vẫn tiếp tục là dòng sản phẩm chủ đạo và có vai trò dẫn dắt thị trường. Tuy nhiên, cái khó của thị trường bất động sản nhà ở hiện nay là thiếu vắng các sản phẩm đáp ứng yêu cầu của gói 30.000 tỷ đồng. Đó là dòng căn hộ diện tích nhỏ, có giá bán phù hợp. Trong khi đó, thị trường lại đang dư thừa căn hộ diện tích lớn, giá bán cao, không phù hợp với đại bộ phận người tiêu dùng.

 

Thực tế, theo ghi nhận của chúng tôi, nhiều doanh nghiệp có chủ trương thay đổi cơ cấu căn hộ lớn thành căn hộ nhỏ nhưng gặp không ít rào cản về thủ tục. "Đây là một trong những vướng mắc cần tháo gỡ", lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc tại TP. HCM kiến nghị.

 

Dự báo về thị trường bất động sản trong năm 2015, TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương cho rằng, thị trường sẽ tiếp tục được phục hồi và sẽ tốt lên trong trung - dài hạn. Có thể từ quý II hoặc quý III/2015, nhờ một số nguồn vốn được khơi thông, đặc biệt là nguồn kiều hối và dưới tác động của luật mới về sở hữu nhà của người nước ngoài, thị trường bắt đầu chuyển mình mạnh mẽ.

 

Tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản không nên chủ quan, không nên chạy theo số đông, bởi kịch bản sáng sủa tuy có thể xảy ra, nhưng còn đòi hỏi phải hội tụ nhiều điều kiện khác nhau.

 

Cũng có nhận định cho rằng, trong thời gian tới chỉ những dự án hoàn thành hoặc có tiến độ đảm bảo mới có giao dịch, đồng thời chỉ một số ít doanh nghiệp chủ đạo, có thương hiệu, uy tín mới "sống" được và tồn tại trong bối cảnh thị trường vẫn còn phục hồi yếu ớt.

 

Bên cạnh đó, còn nhiều lo ngại cho rằng, nợ xấu còn là rào cản đối với doanh nghiệp bất động sản và chỉ doanh nghiệp nào chủ động về nguồn vốn, giảm lệ thuộc vào ngân hàng mới có thể trụ vững. Một số chuyên gia còn cảnh báo, hiện nay đang có dấu hiệu cho thấy khả năng xuất hiện các thế lực tài chính thôn tính các dự án bất động sản béo bở tạo thế áp đảo và không loại trừ khả năng các doanh nghiệp nhỏ sẽ bị đánh bật khỏi thị trường.

 

Rõ ràng, thị trường bất động sản trong tương lai sẽ phải đối mặt với "cuộc chơi" gay cấn hơn, quyết liệt hơn. Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp bất động sản phải "biết mình là ai", có chiến lược phù hợp với năng lực và hướng đi riêng. Đối với chính sách, cần phải đơn giản thủ tục chuyển đổi dự án, ban hành cơ chế thế chấp thứ cấp, cho phép chậm nộp tiền sử dụng đất. Bên cạnh đó, phải minh bạch thị trường thông qua việc công khai các chỉ số, quá trình mua bán, hợp tác của các doanh nghiệp để xây dựng niềm tin cho người tiêu dùng.

 

Theo Lê Bá Chí Nhân 

Báo Đầu tư Bất động sản

Không có chuyện “bắt tay” tăng giá bất động sản

TYL - Chưa thấy xuất hiện tình trạng các chủ đầu tư “bắt tay” để cùng tăng giá BĐS, mà ngược lại thị trường đang chứng kiến sự cạnh tranh quyết liệt, nhưng lành mạnh, giữa các DN với nhau. Và điều này thực sự rất có lợi cho khách hàng.

Đó là ý kiến của ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoReA) khi trao đổi với phóng viên báo Kinh tế&Đô thị. Theo ông Châu, việc một vài dự án tăng giá chỉ là hiện tượng nhỏ lẻ và mang tính cá biệt, không có chuyện các DN BĐS liên kết với nhau tăng giá bán căn hộ như nhiều người lo ngại.

Giá nhà đất đang ở đáy và không thể giảm thêm

Thực tế, sự hồi phục của thị trường BĐS nửa cuối năm 2014 đầu năm 2015 đã tạo hiệu ứng... tiêu cực, khi một loạt dự án gần như cùng lúc tăng giá bán. Qua khảo sát cho thấy, có những dự án tăng giá từ 5 - 10% và giá bán "chênh" lên đến vài chục, thậm chí cả trăm triệu đồng và phần lớn trong số đó tập trung tại khu Đông TP Hồ Chí Minh, nơi có những dự án trung - cao cấp do những chủ đầu tư đang có uy tín trên thị trường thực hiện. Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoReA, hiện tại, chưa thấy xuất hiện tình trạng các chủ đầu tư "bắt tay" để cùng tăng giá BĐS, mà ngược lại thị trường đang chứng kiến sự cạnh tranh quyết liệt, nhưng lành mạnh, giữa các DN với nhau. "Các DN đang cạnh tranh với nhau ngay từ chất lượng công tác quy hoạch dự án, thiết kế căn hộ, đến chất lượng công trình, các tiện ích đi kèm, giá cả, phương thức thanh toán và nhiều khuyến mãi hấp dẫn. Và điều này thực sự rất có lợi cho khách hàng - người mua nhà..." - ông Châu nói.

Nhân viên kinh doanh của một công ty bất động sản đang tư vấn cho khách hàng.

Trong khi đó, cơ cấu giá thành BĐS hiện tại là rất lớn, như  chi phí bồi thường GPMB, tiền sử dụng đất, chi phí vốn, chi phí xây dựng; chi phí quản lý dự án... Kể từ 1/7/2015, khi Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở (sửa đổi) chính thức có hiệu lực sẽ phát sinh thêm chi phí ký quỹ dự án, chi phí bảo lãnh ngân hàng (nếu dự án bán nhà ở hình thành trong tương lai)... chưa kể những "chi phí không tên" khác. Do vậy, theo ông Lê Hoàng Châu, về xu thế, giá BĐS rất khó có khả năng giảm hơn, mà ngược lại, sẽ nhích dần lên trong ngắn hạn. Bởi nếu tăng giá quá mạnh, vô hình chung DN sẽ đánh mất đi lợi thế cạnh tranh. Chính vì vậy, đây chính là thời điểm người tiêu dùng nếu có điều kiện thì nên quyết định mua nhà.

Áp lực của nhà đầu tư - gánh nặng của khách hàng

Năm 2014, thị trường BĐS ghi nhận những dấu hiệu hồi phục tích cực nhờ nỗ lực của các DN, vai trò điều hành của Chính phủ với hàng loạt cơ chế chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn. Trong đó phải kể đến Nghị quyết 01/NQ-CP, cho phép các chủ đầu tư dự án BĐS được Nhà nước giao đất mà chưa nộp tiền sử dụng đất (do có khó khăn về tài chính) được gia hạn nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ thanh toán tiền bán hàng trong thời gian tối đa 24 tháng đã thực sự "cởi trói" cho DN. Cùng với đó, gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng cũng tạo động lực rất lớn cho cả nhà đầu tư và người mua nhà.

Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XIII đã thông qua một số đạo luật quan trọng, như Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở (sửa đổi)... tạo thuận lợi rất lớn cho DN đầu tư, kinh doanh BĐS như cho phép Việt kiều và người nước ngoài mua và sở hữu nhà, cho phép nhà đầu tư được quyền tự do chuyển nhượng dự án, quy định mức ký quỹ các dự án có sử dụng đất từ 1 - 3% vốn đầu tư… Tất cả những yếu tố đó đã giúp tăng niềm tin và động lực vào sự hồi phục của thị trường BĐS.

Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 1/7/2014 đang đặt ra cho các nhà đầu tư những khó khăn và gánh nặng mới, trước hết là về việc nộp tiền sử dụng đất của các dự án phát triển BĐS. Theo nhiều nhà đầu tư, đây sẽ là một "ẩn số" vì tạo gánh nặng cho DN và người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà. Bên cạnh đó, việc phải "gánh" thêm tiền ký quỹ theo quy định về đầu tư khi được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án (với mức ký quỹ từ 1 - 3% vốn đầu tư dự án) sẽ chất thêm gánh nặng cho nhà đầu tư. Ngoài ra, DN còn phải đặt tiền bảo lãnh tương đương với giá trị BĐS hình thành trong tương lai vào ngân hàng (số tiền này rất lớn, không được sử dụng trong thời hạn bảo lãnh) và phải trả cho ngân hàng phí bảo lãnh khoảng 2%/năm/giá trị bảo lãnh.

Theo ông Lê Hoàng Châu, các chế định mới nêu trên đã làm phát sinh thêm hai yếu tố hoàn toàn mới trong cơ cấu giá thành BĐS mà trước đây chưa có, đó là chi phí ký quỹ và chi phí bảo lãnh mà cuối cùng người tiêu dùng sẽ gánh chịu khi mua nhà. "Những chế định này có thể coi là gánh nặng đối với chủ đầu tư dự án BĐS, nhưng cuối cùng người mua nhà, thuê nhà mới chính là người phải "gánh" vì chắc chắn một điều là chủ đầu tư sẽ tính hết vào giá bán..." - ông Lê Hoàng Châu nói. 

Theo báo KT&ĐT: Bài, ảnh: Tư Hương

Thanh Yến Land và Tập đoàn Quốc tế Năm Sao kí kết hợp tác phát triển dự án Five Star Eco-City.

Vào ngày 10/01/2015, tại Trung tâm Hội nghị GEM Center TP. HCM, đã diễn ra lễ kí kết hợp tác phát triển dự án Five Star Eco City – Thành phố sinh thái Năm Sao khu Lucky Land giai đoạn 1 giữa Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Thanh Yến (Thanh Yến Land) và  Tập đoàn Quốc tế Năm Sao.

Phối cảnh tổng thể dự án Five Star Eco-Ctity.

Theo đó, Thanh Yến Land sẽ là đơn vị độc quyền tiếp thị và phân phối sản phẩm dự án Lucky Land (giai đoạn 1) thuộc dự án Five Star Eco City - Thành phố sinh thái Năm Sao có diện tích 39,5 ha và hơn 500 sản phẩm, do Tập đoàn Năm Sao làm chủ đầu tư. 

 

Ông Nguyễn Duy Minh - Tổng Giám đốc Thanh Yến Land và Ông Trần Văn Mười - Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Quốc tế Năm Sao ký kết hợp đồng hợp tác.

Five Star Eco City - Thành Phố Sinh Thái Năm Sao nằm ở phía Nam TP. HCM, gần khu Đô thị Phú Mỹ Hưng kết nối với đại lộ Nguyễn Văn Linh và cách trung tâm TP. HCM 20 phút đi theo đại lộ Võ Văn Kiệt và chỉ còn 10 phút về Trung tâm TP khi đường cao tốc Bến Lức - Long Thành - Dầu Giây hoàn thành vào năm 2016.

Five Star Eco City được quy hoạch và xây dựng thành một Thành Phố Sinh Thái Năm Sao lớn và hiện đại hàng đầu tại Việt Nam. Dự án được đầu tư cơ sở hạ tầng đồng bộ với đầy đủ các dịch vụ tiện ích cao cấp và phân chia thành 5 khu: Khu Lucky Land, khu Golden Land, khu Happy Land, khu Garden Land và khu Future Land. Mỗi phân khu mang một nét rất riêng biệt, hiện đại, phù hợp với chức năng và tên gọi của từng phân khu.

Ông Nguyễn Duy Minh và Ông Trần Văn Mười bắt tay nhau sau khi ký kết thoả thuận hợp tác phát triển dự án.

Lấy cảm hứng từ ý tưởng kiến trúc độc đáo của châu Âu, biệt thự nhà vườn của châu Mỹ, các tòa lâu đài cổ kính sang trọng kiểu Tây Ban Nha. Thành Phố Sinh Thái Năm Sao có nhiều mẫu nhà cho các chủ nhân tôn quý lựa chọn. Trong đó, diện tích nhà phố thương mại từ 100 m2, biệt thự ven sông có diện tích 200 - 300 đến 500m2 và các lâu đài gỗ đẳng cấp, có diện tích khuôn viên từ 2.000 - 3.000 đến 5.000m² kiêu sa soi mình giữa đảo sen... Dự án có tổng diện tích 420 ha (giai đoạn 1: 220 ha), với tổng vốn đầu tư lên đến 15 nghìn tỷ đồng.

Phối cảnh Khu biệt thự đơn lập…

 

Với tiêu chí xây dựng Thành phố sinh thái văn minh, Xanh - Sạch - Thiên nhiên hòa quyện, mọi cư dân Five Star Eco City không chỉ được sở hữu những căn nhà có kiến trúc và tiện nghi hiện đại mà còn được thụ hưởng một môi trường thiên nhiên vô giá. Và nhờ vậy, giá trị tài sản thuộc quyền sở hữu sẽ càng tăng theo thời gian.

Biệt thự song lập…

Thành Phố Sinh Thái Năm Sao được đầu tư đầy đủ các dịch vụ tiện ích đẳng cấp quốc tế: Trung tâm tài chính - thương mại, trường học chuẩn từ mẫu giáo đến trung học, trung tâm thể dục thể thao, sân tennis, sân golf 9 lỗ, bến du thuyền, bệnh viện quốc tế, làng ẩm thực 3 miền.

Biệt thự ven sông…

Đặc biệt, điểm nhấn quan trọng của Thành phố là Hồ trung tâm và Quảng trường với sức chứa trên 10 ngàn người. Nơi đây có nhiều loại hình vui chơi dành cho mọi lứa tuổi như: đua thuyền, bơi lội, xiếc cá heo, là điểm bắn pháo hoa và thả đèn hoa đăng vào những dịp lễ tết.

… và Nhà phố liên kế tại dự án.

Khu Lucky Land (Vùng đất may mắn) được xác định sẽ là vùng đất sầm uất bậc nhất của Thành phố Năm Sao - với vai trò là Trung tâm tài chính - thương mại của Thành phố. Lucky land bốn mùa xanh mát, nằm đối diện với Hồ trung tâm (Central Lake) và Quảng trường trung tâm với sức chứa trên 10 ngàn người.

Sơ đồ chỉ dẫn đường đi đến Thành phố Năm Sao.

"Không hạnh phúc nào bằng khi suy nghĩ về những dự án kinh doanh, chiến lược phát triển doanh nghiệp trong những dãy nhà phố thương mại, biệt thự song lập và 5 tòa tháp Trung tâm thương mại sừng sững, vươn mình soi bóng xuống mặt hồ...", ông Trần Văn Mười - Chủ tịch Tập đoàn Năm Sao chia sẻ.

Song Long

Thị trường BĐS: Đất nền đua nhau bung hàng

TYL - Năm 2015, phân khúc đất nền được nhận định sẽ trở lại mạnh mẽ, khiến ngay từ bây giờ nhiều khách hàng đã xuống tiền đặt mua dù Tết đang cận kề.

Chủ một doanh nghiệp bất động sản ở TP.HCM chia sẻ, nhiều người dù đang cầm trong tay 1-1,5 tỷ đồng, muốn tham gia vào sân chơi bất động sản nhưng lại đang đắn đo giữa hai lựa chọn đầu tư vào căn hộ để cho thuê lại hay mua đất nền.

Ông phân tích, với số tiền này, người mua thừa sức tiếp cận được dự án căn hộ ở xa trung tâm, nhưng ở khu vực ấy, liệu nhu cầu thuê căn hộ có lớn. Và nếu có, thì số tiền thu từ đây chỉ từ 2,5 đến 3 triệu đồng mỗi tháng, không hấp dẫn bằng gửi ngân hàng.

Song, cũng với số vốn này, người ta có thể mua được một căn hộ (cũ) ở gần trung tâm với diện tích nhỏ nhưng dễ dàng cho thuê trên dưới 8 triệu đồng mỗi tháng. Tuy nhiên, phần đông khách hàng hiện nay lại chọn cách truyền thống là mua một nền đất rộng rãi để đó, chờ chênh lệch giá, chuyển nhượng, kiếm lời hoặc để tích lũy về sau.

Trên 80% khách hàng mua đất nền ở tỉnh đến từ TP.HCM. 

Theo Savills Việt Nam, trong quý cuối năm tại TP.HCM có 7 dự án đất nền mới gia nhập thị trường, cung cấp khoảng 810 nền, nâng tổng số 1.800 nền sơ cấp tính đến hết năm 2014, tăng 53%. Trong đó, tổng lượng giao dịch tăng tới 37% theo quý.

Lượng chào bán đất nền trên địa bàn quận 2, 7, 8, 9 và Thủ Đức diễn ra sôi động hơn cả. Riêng tại quận 7, quận 2 có hơn 700 nền được giao dịch. Quý IV/2014, tại khu vực quận 7, dự án Jamona City do Công ty Sacomreal đầu tư ngay trong ngày đầu mở bán cũng đã tiêu thụ hết 48/48 nền đất. Đầu năm 2015, Sacomreal lại tiếp tục tung ra chương trình kích cầu cho dự án. Theo ông Bùi Tiến Thắng, Phó tổng giám đốc Sacomreal, công ty cam kết sẽ mua lại sản phẩm của khách hàng sau 2 năm với mức lợi nhuận tối thiểu là 20%.

Tại khu vực quận Thủ Đức, dự án Arista Villas do Công ty Đông Sài Gòn đầu tư cũng ghi nhận sự sôi động trong giao dịch với 90 nền được giao dịch thành công trong 6 tháng cuối năm 2014.

Không hề kém cạnh, dự án đất nền các tỉnh liền kề TP.HCM cũng đua nhau bung hàng. Sau Bình Dương và Đồng Nai, Long An đang trở thành điểm nóng với một loạt dự án bung ra nhắm chủ yếu vào đối tượng khách hàng là nhà đầu tư Sài Gòn.

Lần đầu tham dự buổi bán hàng dự án khu dân cư Thanh Yến Residence (Bến Lức, Long An), ông Hào 55 tuổi đến từ TP.HCM đã quyết định đặt cọc mua liền 10 nền, với giá bình quân mỗi nền từ 230 triệu đồng. "Thị trường Long An có lợi thế gần TP HCM, đang có những chuyển biến tích cực về hạ tầng, nên sau khi tính toán tôi đã quyết định 'xuống tiền' mua số lượng lớn để vừa đầu tư, vừa để lại cho con cháu sau này", ông cho biết.

Với quy mô 33,9ha, bao gồm 1.312 nền nhà phố, 99 nền nhà liên kế, 93 nền biệt thự và khu chung cư cao tầng, mức giá 230 - 300 triệu đồng một nền, sau 2 đợt tung sản phẩm ra thị trường, Thanh Yến Residence đã bán được 200 nền, trong đó hơn 95% khách hàng là nhà đầu tư đến từ TP.HCM.

Không riêng gì dự án này, sắp tới, tại Long An một nhà phát triển khác là Phúc Khang Corp. cũng sẽ mở bán đất nền dự án Làng Sen Việt Nam. Đây được xem là một trong những dự án “nóng” hiện nay với quy mô hơn 50ha, được thiết kế bởi KTS Võ Trọng Nghĩa. Chủ đầu tư đưa ra hai mức giá, từ 298 triệu đồng một nền 78 m2 và 688 triệu đồng một căn nhà diện tích xây dựng 140m2, trong đó giá đất 300 triệu, giá xây nhà 388 triệu. Theo chia sẻ từ các đơn vị phân phối, khá nhiều nhà đầu tư từ TP.HCM đang bày tỏ ý định đổ tiền vào đây.

Theo ông Marc Townsend, Giám đốc điều hành Công ty TNHH CBRE Việt Nam, trong bối cảnh thị trường bất động sản phục hồi, có dấu hiệu khởi sắc, nhiều nhà đầu tư mà chủ yếu là nhà đầu tư trong nước đang chờ đợi và sẵn sàng trở lại sau thời gian dài vắng bóng. Sắp tới CBRE sẽ tiếp 12 chuyên gia hàng đầu lĩnh vực bất động sản của khu vực Đông Nam Á đến tìm hiểu thị trường Việt Nam.

Còn ông Nguyễn Xuân Gần, Giám đốc kinh doanh của Đại Phúc Group nhận định, thị trường tín dụng mở cùng với việc nền kinh tế đang ấm dần lên là động lực chính khiến thị trường bất động sản nói chung và phân khúc đất nền nói riêng tăng trưởng. Thị trường bất động sản Việt Nam đang đi lên từ đáy của chu kỳ, còn người mua hiện đã khá nhạy bén và nắm bắt rõ nguyên lý hoạt động của thị trường, nên chuyện họ đầu tư vào phân khúc đất nền để đón đầu cơ hội là điều dễ hiểu.

Giải thích việc một số dự án đất nền công bố bán hết sạch hàng trong ngày đầu tiên mở bán, ông Gần cho rằng những dự án đó có giá tốt và sản phẩm chất lượng (đáp ứng đủ các điều kiện vị trí đẹp, thuận tiện giao thông, hạ tầng, tiện ích). Ông nói thêm, một số dự án bán chạy hàng còn do chủ đầu tư chấp nhận bán với mức giá khá mềm so với mặt bằng chung của thị trường. Ông Gần cũng dự đoán, sang năm 2015 thị trường sẽ sôi động hơn khi Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có nhiều cải cách có lợi cho cả người mua và người bán bất động sản. Ngoài phân khúc đất nền, phân khúc căn hộ trung cấp cũng được dự báo sẽ khá thu hút người mua.

Theo Vnexpress.net

Luật nhà ở và KD BĐS 2014: “Phá băng thị trường đã ngủ yên nhiều năm nay”

TYL - Theo Luật sư Trần Thái Bình việc áp dụng của Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản 2014 sẽ góp phần “phá băng” thị trường trong khi vẫn đảm bảo hơn quyền lợi người mua nhà.

Sáng nay 9/1, tại cuộc họp báo công bố báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội quý 4/2014 Luật sư Trần Thái Bình (LNT &Partners) cho rằng các Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản được áp dụng được giới bất động sản kỳ vọng sẽ “phá băng” thị trường ngủ yên nhiều năm nay.

 

Cơ sở để Luật sư Trần Thái Bình đưa ra nhận định này được dựa trên bốn trụ cột sau:

 

Một là, quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam được mở rộng đáng kể.

 

Theo đó, Luật sư Bình cho rằng Luật Nhà ở năm 2014 đã mở rộng đối tượng mua nhà, người nước ngoài được sở hữu nhà ở Việt Nam. Cụ thể, cá nhân nước ngoài chỉ cần được phép nhập cảnh vào Việt Nam là được phép sở hữu nhà ở với thời hạn 50 năm. Ngoài ra, doanh nghiệp vốn đầu tư nước ngoài, văn phòng đại diện, chi nhánh của thương nhân nước ngoài cũng có quyền sở hữu nhà phục vụ công việc của mình. Hơn thế, luật cũng cho phép người nước ngoài có quyền sở hữu nhà đầy đủ hơn qua việc họ được quyền góp vốn, cho thuê, cho mượn, ủy quyền quản lý…

 

Mặc dù vậy vẫn còn một số hạn chế như số lượng nhà ở do người nước ngoài sở hữu tại một nhà chung cư không có 30% số lượng nhà, hay không quá 250 căn nhà tại một văn phòng. Những hạn chế này được cho là cần thiết để đảm bảo chủ quyền quốc gia.

 

Hai là, quyền sở hữu nhà của Việt kiều cũng như người trong nước.

 

Việt kiều có những đóng góp to lớn về mọi mặt trong công việc xây dựng và phát triển đất nước. Ngày càng nhiều các Việt kiều muốn trở về Việt Nam sinh sống và đầu tư. Theo khảo sát có tới 60% Việt kiều được hỏi có nhu cầu về sở hữu nhà tại Việt Nam.

 

Luật Nhà ở trước đây có nhiều hạn chế cho đối tượng này khi muốn sở hữu nhà tại Việt Nam. Tuy nhiên đến Luật Nhà ở 2014 chỉ cần được phép nhập cảnh vào Việt Nam là Việt kiều sẽ được sở hữu nhà không hạn chế về số lượng.

 

Ba là, việc thực hiện dự án được đảm bảo hơn.

 

Theo đó, Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đã thiết lập được khung pháp lý chặt chẽ.

 

Cụ thể với chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại chỉ được phép bán khi phần móng nhà đã được xây xong, lần thanh toán đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng, chủ đầu tư không được thu quá 95% khi nhà nước chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người mua,…

 

Ngoài ra, chủ đầu tư phải sử dụng tiền trả trước của người mua nhà cho mục đích xây dựng nhà, và phải có một ngân hàng đủ năng lực thực hiện bảo lãnh đối với việc xây dựng trong tương lai.

 

Như vậy, với quy định này đảm bảo chỉ các nhà đầu tư có thực lực thực sự về tài chính mới có thể tồn tại được.

 

Các quy định này được ông Bình cho rằng sẽ giải quyết được bài toán “mất niềm tin” của người mua nhà trước việc vi phạm của hàng loạt các nhà đầu tư trong thời gian qua.

 

Bốn là, nhiều điểm mới trong giao dịch bất động sản, nhà ở.

 

Về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở kể từ khi bên mua đã trả đủ tiền mua nhà hoặc kể từ khi nhận nhà từ chủ đầu tư.

 

Chủ đầu tư không phải giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản nữa, được biết là để giảm chi phí giao dịch cho chủ đầu tư.

 

Ngoài ra, Luật kinh doanh bất động sản 2014 cũng tạo điều kiện để chủ đầu tư có thể thoái vốn dễ dàng hơn. Vấn đề sở hữu chung, riêng trong nhà ở chung cư cũng được minh bạch hóa.

 

Luật nhà ở 2014 cũng quy định rõ ràng hơn về xây dựng một hệ thốn thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở, Qua đó, người dân sẽ có nhiều thông tin về dự án.

 

Tuy nhiên, Luật sư Trần Thái Bình cũng cho rằng luật mới vẫn còn nhiều điểm khó thực hiện như: nhà đầu tư khó khăn trong việc xác định số lượng người nước ngoài mua nhà; bắt buộc phải có ngân hàng bảo lãnh cho chủ đầu tư thực hiện dự án nếu không hoàn thành tiến độ thì ngân hàng phải trả lại tiền cho người mua nhưng ít ngân hàng nào dám nhận bảo lãnh; việc nâng vốn pháp định lên 20 tỷ của doanh nghiệp dựa trên cơ sở nào;…

 

“Quy định phải có ngân hàng bảo lãnh và trong trường hợp chủ đầu tư không đảm bảo tiến độ thì ngân hàng phải hoàn trả tiền cho người mua nhà, vậy thì ngân hàng nào dám đứng ra chịu trách nhiệm này. Theo tôi nên sửa thành khi chủ đầu tư không đảm bảo được tiến độ thì ngân hàng có quyền chuyển nhượng cho một chủ đầu tư khác có đủ năng lực về tài chính, kĩ thuật”, ông Bình chia sẻ.

 

Bạch Dương