Bất động sản tan băng, khởi đầu một cuộc đua mới

TYL - Sau một năm nhìn lại, có thể nói, năm 2014 là năm của nhà ở bình dân. Phân khúc nhà ở dưới 1 tỷ đồng đã khuấy đảo thị trường và cứu sống nhiều dự án "chết".

Tuy nhiên, dự báo trong năm 2015, thị trường bất động sản sẽ bước vào cuộc đua tranh mới, quyết liệt hơn và nguy cơ đào thải cũng cao hơn.

 

Phân khúc căn hộ giá rẻ dẫn dắt sự phục hồi của thị trường bất động sản năm qua - Ảnh: Lê Toàn

 

Căn hộ giá rẻ "châm lửa" sưởi ấm thị trường

 

Từ đầu năm đến nay, rất nhiều doanh nghiệp đua nhau chào hàng căn hộ dưới 1 tỷ đồng. "Châm ngòi" cho dòng căn hộ dưới 1 tỷ đồng trong khoảng 1 năm trở lại đây chính là sự kiện CTCP Đầu tư kinh doanh địa ốc Hưng Thịnh chào bán Dự án căn hộ 8X Đầm Sen ở quận Tân Phú (TP. HCM). Mức giá mà chủ đầu tư đưa ra đối với dự án này chỉ 13,35 triệu đồng/m2, tương đương 600 triệu đồng/căn. Ngay sau khi dự án được mở bán đã tạo nên “cơn sốt” căn hộ giá thấp trên thị trường bất động sản, vốn còn rất ảm đạm và chỉ trong thời gian chưa đầy 2 tuần đã tiêu thụ sạch dòng căn hộ này.

 

Tại thị trường TP. HCM, có không ít doanh nghiệp bất động sản rất thành công đối với phân khúc căn hộ giá rẻ. Đơn cử như Công ty Nam Long với chuỗi căn hộ Ehome. Cách đây hơn 1 năm, Nam Long bất ngờ tung ra dòng căn hộ Ehome 3 với giá trung bình khoảng 800 triệu đồng/căn, ngay lập tức, thu hút rất đông khách hàng trẻ tuổi, đặc biệt là những cặp vợ chồng trẻ. Nhận thấy đây là cơ hội không thể bỏ qua, Tập đoàn Đất Xanh, vốn có thế mạnh về đất nền cũng “nhảy” sang đầu tư căn hộ giá thấp, như Dự án Sunview Town, có giá khoảng 700 triệu đồng/căn.

 

Trong năm 2014, thị trường bất động sản cũng chứng kiến sự "hồi sinh" của những dự án "chết". Nhiều dự án tưởng như không thể phục hồi, đã đứng dậy một cách ngoạn mục và tạo luồng sinh khí mới cho sự trở lại của phân khúc căn hộ. Trong số này, có thể kể đến Dự án chung cư Lilama SHB (Tân Phú) do CTCP Đầu tư xây dựng Lilama SHB làm chủ đầu tư. Trước đó, sau khi xây dựng xong phần thô, dự án đã "đắp chiếu" suốt gần 4 năm. Mới đây, Thanh Yến Land đã khởi động lại dự án với tên gọi mới là Sài Gòn Town và đạt được tỷ lệ hấp thụ khá tốt.

 

Còn Dự án Moon Garden trên đường Nguyễn Khoái (quận 4) do CTCP Địa ốc Việt (Vietcomreal) làm chủ đầu tư. Trong suốt 5 năm qua, dự án này bị "trùm mền" vừa được Tập đoàn Novaland mua lại vào đầu tư 2014 và đổi tên thành Galaxy 9. Một dự án khác cũng được Novaland "cải tử hoàn sinh" là Chung cư 56 đường Bến Vân Đồn (quận 4). Dự án này do Công ty Xuất nhập khẩu Khánh Hội làm chủ đầu tư, sau khi giao về cho Novaland đã được đổi tên thành Icon 56.

 

Quyết định mua lại những "xác chết" này là một chiến lược rất khôn ngoan của các doanh nghiệp bất động sản có tiềm lực, bởi để xin giấy phép một dự án phải mất ít nhất 3 năm, trong khi thị trường bất động sản luôn chuyển biến không ngừng. Do đó, việc mua lại các dự án dở dang đã giúp doanh nghiệp tiết kiệm được thời gian, thủ tục, cũng như chi phí đầu vào, từ đó có thể kéo giảm giá bán căn hộ.

 

Mới đây, đơn vị phân phối Dự án Hưng Ngân Garden (quận 12) là Công ty Hoàng Anh Sài Gòn phấn khởi cho biết, trong 7 tháng qua đã bán sạch trên 600 căn hộ. Trao đổi với chúng tôi, ông Đoàn Chí Thanh, Chủ tịch HĐQT Công ty Hoàng Anh Sài Gòn cho biết, doanh số bán hàng trong năm 2014 của đơn vị đã chạm mốc 1.000 căn hộ, riêng quý VI/2014 đã bán khoảng 400 căn. Kế hoạch trong năm 2015, Hoàng Anh Sài Gòn phấn đấu doanh số bán hàng chạm mốc 2.000 căn hộ, tăng gấp đôi so với năm 2014.

 

Có thể thấy, trong năm 2014, thị trường căn hộ bình dân, giá dưới 1 tỷ đồng đã "châm lửa" sưởi ấm thị trường sau nhiều năm đóng băng. Thực tế, phân khúc này đã dẫn đầu về nguồn cung, cũng như lượng tiêu thụ trong năm qua. Thống kê cho thấy, có tới 70% nguồn cung mới đến từ các dự án trung cấp và bình dân. Chỉ riêng trong quý III/2014, có tới 63% giao dịch thực hiện thành công đến từ phân khúc bình dân. Điều này chứng tỏ, nhu cầu của thị trường đang nghiêng về loại hình căn hộ giá rẻ, diện tích phù hợp và đáp ứng đúng nhu cầu ở thực. 

 

Cuộc đua tranh quyết liệt

 

Ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT CTCP Phát triển nhà Thủ Đức (Thu Duc House) cho rằng, tính cạnh tranh của phân khúc căn hộ bình dân sẽ ngày càng khắc nghiệt hơn do nhiều doanh nghiệp lựa chọn phân khúc này làm dòng sản phẩm chiến lược. Thậm chí, không ít doanh nghiệp trước đây chủ yếu đầu tư vào loại hình căn hộ trung cấp cũng đã điều chỉnh qua phân khúc bình dân.

 

Năm 2014 được xem là năm bùng nổ căn hộ giá rẻ. Theo các chuyên gia, trong thời gian tới, phân khúc này vẫn tiếp tục là dòng sản phẩm chủ đạo và có vai trò dẫn dắt thị trường. Tuy nhiên, cái khó của thị trường bất động sản nhà ở hiện nay là thiếu vắng các sản phẩm đáp ứng yêu cầu của gói 30.000 tỷ đồng. Đó là dòng căn hộ diện tích nhỏ, có giá bán phù hợp. Trong khi đó, thị trường lại đang dư thừa căn hộ diện tích lớn, giá bán cao, không phù hợp với đại bộ phận người tiêu dùng.

 

Thực tế, theo ghi nhận của chúng tôi, nhiều doanh nghiệp có chủ trương thay đổi cơ cấu căn hộ lớn thành căn hộ nhỏ nhưng gặp không ít rào cản về thủ tục. "Đây là một trong những vướng mắc cần tháo gỡ", lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc tại TP. HCM kiến nghị.

 

Dự báo về thị trường bất động sản trong năm 2015, TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương cho rằng, thị trường sẽ tiếp tục được phục hồi và sẽ tốt lên trong trung - dài hạn. Có thể từ quý II hoặc quý III/2015, nhờ một số nguồn vốn được khơi thông, đặc biệt là nguồn kiều hối và dưới tác động của luật mới về sở hữu nhà của người nước ngoài, thị trường bắt đầu chuyển mình mạnh mẽ.

 

Tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản không nên chủ quan, không nên chạy theo số đông, bởi kịch bản sáng sủa tuy có thể xảy ra, nhưng còn đòi hỏi phải hội tụ nhiều điều kiện khác nhau.

 

Cũng có nhận định cho rằng, trong thời gian tới chỉ những dự án hoàn thành hoặc có tiến độ đảm bảo mới có giao dịch, đồng thời chỉ một số ít doanh nghiệp chủ đạo, có thương hiệu, uy tín mới "sống" được và tồn tại trong bối cảnh thị trường vẫn còn phục hồi yếu ớt.

 

Bên cạnh đó, còn nhiều lo ngại cho rằng, nợ xấu còn là rào cản đối với doanh nghiệp bất động sản và chỉ doanh nghiệp nào chủ động về nguồn vốn, giảm lệ thuộc vào ngân hàng mới có thể trụ vững. Một số chuyên gia còn cảnh báo, hiện nay đang có dấu hiệu cho thấy khả năng xuất hiện các thế lực tài chính thôn tính các dự án bất động sản béo bở tạo thế áp đảo và không loại trừ khả năng các doanh nghiệp nhỏ sẽ bị đánh bật khỏi thị trường.

 

Rõ ràng, thị trường bất động sản trong tương lai sẽ phải đối mặt với "cuộc chơi" gay cấn hơn, quyết liệt hơn. Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp bất động sản phải "biết mình là ai", có chiến lược phù hợp với năng lực và hướng đi riêng. Đối với chính sách, cần phải đơn giản thủ tục chuyển đổi dự án, ban hành cơ chế thế chấp thứ cấp, cho phép chậm nộp tiền sử dụng đất. Bên cạnh đó, phải minh bạch thị trường thông qua việc công khai các chỉ số, quá trình mua bán, hợp tác của các doanh nghiệp để xây dựng niềm tin cho người tiêu dùng.

 

Theo Lê Bá Chí Nhân 

Báo Đầu tư Bất động sản

Xem chi tiết »

Thị trường BĐS sẽ hấp dẫn nhà đầu tư trở lại

TYL - Ảnh hưởng của kinh tế vĩ mô và các quy định luật pháp đến thị trường bất động sản

Tỷ lệ cho vay trên thị trường Việt Nam đang có xu thế giảm. Trong 3 năm qua, các ngân hàng Việt Nam có tỷ lệ dự trữ tiền mặt khá lớn nhưng họ lại không sẵn sàng cho vay trong thị trường bất động sản do lo ngại những khoản nợ xấu (NPL). Tuy nhiên, xu hướng này đã thay đổi trong tình hình hiện nay và tính thanh khoản cho thị trường đã được cải thiện đáng kể. Lãi suất cho vay tại thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang ở mức 9-12%/năm. Những khoản vay lãi suất thấp sẽ được xem xét thông qua từng trường hợp, nhằm lựa chọn những công ty với hoạt động doanh thu ổn định và có một tài sản đảm bảo chất lượng tốt. Những khoản vay lãi suất thấp này thường chỉ áp dụng cho những khoản tín dụng ngắn hạn.

 

Bên cạnh đó, tình hình nợ xấu đang được giải quyết và tính thanh khoản trên thị trường Việt Nam đang được cải thiện. Mặc dù tiến trình giải quyết nợ xấu của Công ty Quản lý Tài sản Việt Nam (VAMC) chậm hơn dự kiến, nhưng VAMC cũng đã mua lại 6,4 tỷ USD nợ xấu và vẫn đang tiếp tục gia tăng việc mua lại này. Việc phân loại nợ xấu và tái xử lý nợ xấu vẫn đang được tiến hành tích cực. Khi nợ xấu đã được giảm thiểu, điều này sẽ giúp các ngân hàng gia tăng các khoản tín dụng đối với thị trường, bao gồm cả thị trường bất động sản.

 

Theo VinaCapital, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ thu hút mối quan tâm của các nhà đầu tư trở lại. Nguyên nhân là khi các kênh đầu tư khác của các nhà đầu tư (như vàng, gửi tiết kiệm…) có mức lợi nhuận giới hạn thì thị trường bất động sản sẽ lại trở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư Việt Nam. Đã có những dấu hiệu cho thấy sự phục hồi trong khu vực nhà ở và bất động sản thương mại khi các doanh nghiệp bất động sản có thể thế chấp để vay vốn và tỷ lệ thế chấp bất động sản để vay vốn đã tăng lên.

 

Hơn nữa, quy định mới trong việc kinh doanh các khu bất động sản cũng có tác động tích cực. Một nghị định đã được ban hành trong năm 2013 bởi Bộ Xây dựng, trong đó cho phép các doanh nghiệp bất động sản nước ngoài bán các lô đất khi dự án đã được hoàn thiện cơ sở hạ tầng. Quy định này được ban hành chậm hơn so với dự kiến nhưng VinaLand (thuộc VinaCapital) mới chỉ tiến hành xin phép quyền bán các lô đất nên đây có thể là một yếu tố tích cực cho các dự án cũng như việc định giá các dự án của tập đoàn này.

 

Quy định mới trong việc sở hữu nhà ở của người nước ngoài

 

Việc nới lỏng các quy định sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài nằm trong tiến trình mở cửa thị trường nhà ở Việt Nam ra thế giới.

 

Ngày 25/11/2014, Chính phủ Việt Nam đã thông qua Luật Nhà ở sửa đổi, trong đó cho phép người nước ngoài sở hữu bất động sản. Luật này chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2015.

 

 

Quy định trên của Chính phủ là một động thái mới nhất trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản trong kế hoạch kích cầu nhà ở cũng như kế hoạch cho vay mua nhà với lãi suất thấp.

 

Hiện nay chỉ còn 2 khó khăn chính đối với người nước ngoài là quyền sử dụng nhà ở trong 50 năm và giới hạn mua số căn hộ trong chung cư (chỉ được mua 30%) hoặc số nhà ở dưới đất (vào khoảng 250 căn hộ) trong số tổng nhà ở tại một khu vực giới hạn.

 

Việc nới lỏng các quy định về sở hữu bất động sản cho người nước ngoài sẽ khiến các nhà đầu tư nước ngoài dễ hoạt động hơn trong khu vực bất động sản nhà ở.

 

Các khu vực trên thị trường bất động sản

 

Tại khu vực bất động sản chung cư, thị trường đang được cải thiện với ngày càng nhiều dự án được triển khai và giao dịch. Xu hướng thị trường tại khu vực này là những khu chung cư giá rẻ hay phù hợp với tài chính của người mua. Bên cạnh đó, khu vực bất động sản này có giá cả ổn định. Thiết kế và bố trí của các dự án được thay đổi cho phù hợp với những căn hộ cỡ nhỏ (50-90m2) và có giá dưới 150 nghìn USD.

 

Đối với khu vực bất động sản nhà ở, thị trường này đang được triển khai một cách dè dặt và phụ thuộc vào các dự án cơ sở hạ tầng trong tương lai. Việc giảm giá bán tại khu vực này đã chậm lại hoặc ngừng hẳn nhưng những biện pháp thanh toán linh hoạt và những chương trình giảm giá ưu đãi vẫn được duy trì. Ngoài ra, những khu đất gần trung tâm có giá 120-150 nghìn USD thường được người dân Việt Nam tìm kiếm nhiều với tâm lý ưa thích sở hữu nhà ở.

 

Theo VinaCappital, thị trường bất động sản cho các trung tâm bán lẻ đang hồi phục vững vàng nhưng vẫn thừa cung. Thị trường này tại Hà Nội đang bị thừa cung, còn Thành phố Hồ Chí Minh thì có mức cung ít hơn. Tuy nhiên, việc đưa vào hoạt động những trung tâm thương mại mới trong năm 2015 sẽ gây áp lực tiêu cực cho giá thuê các trung tâm thương mại trong ít nhất là 12 tháng tới. Ngoài ra, những thay đổi về quy định bao gồm việc giảm những quy định bảo hộ gia nhập thị trường, nằm trong thỏa thuận WTO giữa Việt Nam và Liên minh Châu Âu, sẽ gây ra một số ảnh hưởng tích cực đến thị trường cho thuê các trung tâm thương mại.

 

Ngành du lịch cũng đóng vai trò quan trọng đối với bất động sản Việt Nam (liên quan đến cho thuê, xây dựng khách sạn, resort…). Tỷ lệ du khách đã phục hồi trở lại sau những căng thẳng hồi giữa năm 2014 với Trung Quốc. Theo Tổng cục Thống kê (GSO) vào ngày 31/12/2014, tổng lượng khách du lịch đến Việt Nam trong 12 tháng đạt 7,9 triệu, tăng 4% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hành khách du lịch và đặt trước các chuyến bay từ Trung Quốc đã tăng trở lại. Tuy nhiên, các du khách Nga đã giảm đáng kể trong 4 tháng qua do sự giảm giá của đồng Rúp. Nói chung, tình hình hoạt động của khu vực này vẫn chưa có sự rõ ràng.

 

Những diễn biến mới trên thị trường bất động sản

 

Thị trường Việt Nam lại một lần nữa nằm trong danh sách quan tâm của các nhà đầu tư. Những nhà đầu tư trong nước hiện nay đóng vai trò cả bên mua lẫn bên bán. Những doanh nghiệp bất động sản Việt Nam và các nhà đầu tư lại có khả năng vay vốn nên hiện đang xem xét đầu tư vào thị trường bất động sản.

 

Tập đoàn Thái Lan BJC group đã mua lại Metro Việt Nam với giá 850 triệu USD vào tháng 8/2014

 

Ngày càng có nhiều nhà đầu tư quan tâm đến thị trường Việt Nam, bao gồm thị trường bất động sản và khu vực cơ sở hạ tầng. Trên thị trường bất động sản của Việt Nam, những nhà đầu tư nước ngoài lớn đều đến từ Châu Á như Nhật Bản, Hàn Quốc, Philipine, Singapore, Hồng Kông và Malaysia.

 

Các nhà đầu tư Hồng Kông và Trung Quốc đại lục đầu tư ít tích cực hơn các nhà đầu tư đến từ Đông Nam Á. Những nhà đầu tư ngoài Châu Á, như Châu Âu hoặc Bắc Mỹ, thì không đầu tư tích cực bằng những nhà đầu tư khác. Mặt khác, các nhà đầu tư Thái Lan hiện đang tập trung vào ngành bán lẻ và nhóm hàng các sản phẩm tiêu dùng nhanh hơn là tập trung đầu tư vào bất động sản.

 

Hoàng Nam - Người đồng hành

Xem chi tiết »

Dòng tiền âm thầm chảy từ chứng khoán sang bất động sản?

TYL - Ông Kiều Văn Linh, Chủ tịch HĐQT CTCP CMC (mã CVT) cho biết, dù Công ty làm ăn rất hiệu quả, thị trường tiêu thụ tốt, kinh doanh năng động và gặt hái được nhiều thành công, nhưng khi cổ phiếu lên hơn 4.0, ông đã bán bớt một phần để lấy tiền mua căn hộ Times City tại Hà Nội.

Bất động sản trở lại là kênh đầu tư hấp dẫn của nhiều người - Ảnh: Lê Toàn

“Mình đã ở tuổi hưu, cả đời lăn lộn cũng đến lúc phải nghỉ ngơi. Chứng khoán là loại kinh doanh ‘thót tim’, còn bất động sản, dù đắt rẻ thế nào vẫn là tài sản hiện hữu”, ông Linh tâm sự và tính toán, nếu căn hộ Times City có giá khoảng 5 tỷ đồng, cho thuê lại với giá khoảng 20 triệu đồng/tháng, thì mỗi năm thu được 250 triệu đồng. Như vậy, khoản đầu tư này vẫn được xem là hiệu quả.

 

Cũng như ông Linh, nhiều người khác cũng âm thầm bán bớt cổ phiếu để mua bất động sản với nhiều mục đích khác nhau. Tuy nhiên, điểm chung của những khách hàng này là mua căn hộ cao cấp ở các khu chung cư có đầy đủ tiện ích và một khu đất vườn ở vùng quê nào đó để vui thú điền viên. Trong đó, các dự án của Vingroup, Him Lam, Novaland…, hay các khu đất vườn ở các vùng phụ cận như Ba Vì (Hà Nội), Đồng Nai, Bình Dương, Long An luôn được quan tâm.

 

Tổng giám đốc một công ty xi măng mới nghỉ hưu trải lòng: “Nếu tính hiệu quả kinh tế thì chả có lý do gì để mua đất vườn, cùng lắm tháng đến ở một lần, lại phải thuê người trông coi, chăm sóc nhà cửa, ao vườn…, cộng thêm tiền mua đất, xây dựng là một khoản không nhỏ. Nhưng mình sinh ra và lớn lên ở quê, mấy chục năm làm việc đi khắp nơi, ngủ ngoài đường nhiều hơn ở nhà, nên giờ nói đến 2 từ khách sạn là ớn trong người. Về quê với khoảng không gian xanh, ngắm cây cối, bùn đất thấy bình yên đến lạ”.

 

Chị Ngọc Thanh, một công chức làm việc tại TP. HCM dù không dư giả về tiền bạc, cũng dốc toàn bộ số tiền có được trên sàn chứng khoán để mua một mảnh đất vườn tại Đức Linh, Bình Thuận, mà theo chị, để sau này về “dưỡng già”.

 

“Chứng khoán biết chơi thì cò con cũng kiếm được tiền, nhưng đau đầu lắm, phải đọc đủ loại thông tin, dữ kiện rồi phân tích, nghe ngóng cùng với yếu tố hên xui mới có tiền, nên lúc ‘nó xanh’ là bán ngay. Số tiền vài trăm triệu đồng thì chỉ cần sửa sang lại căn hộ chung cư cũng gần hết. Thôi thì về quê làm mảnh đất cho yên tâm, cho thuê làm hồ tiêu năm cũng kiếm được mấy chục triệu đồng”, thị Thanh cho biết.

 

Tương tự, anh Tự, nhân viên phát triển thị trường dược phẩm cũng vừa bán một phần cổ phiếu để đặt mua căn nhà liền kề tại dự án khu dân cư phường Mỹ Phú, TP. Cao Lãnh, Đồng Tháp với giá 300 triệu đồng. Căn nhà 1 trệt, 1 lầu với diện tích xây dựng 80 m2 do CTCP Phát triển đô thị Sen Vàng và HIDICO làm chủ đầu tư.

 

Ông Đoàn Bá Điền, Tổng giám đốc Sen Vàng cho biết, với vị trí ngay trung tâm TP. Cao Lãnh, mức giá từ 300 - 550 triệu đồng/căn, nhận nhà ở ngay cho nhà liền kế 1 trệt, 1 lầu, đã có một số khách hàng đặt mua, dù Công ty chưa đưa ra tiến độ thanh toán. Sở dĩ có mức giá thấp vì Công ty thiết kế sử dụng gạch không nung để giảm giá thành, thi công nhanh. Còn về chất lượng thì từ lâu Sen Vàng đã sử dụng gạch bê tông bọt cho nhiều công trình.

 

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Tấn Tạo, Giám đốc Vietcombank Đồng Tháp cho biết, tại Đồng Tháp, rất nhiều người có nhu cầu về nhà ở, nhưng đầu tư còn hạn chế. Sau khi xem xét thấy dự án của HIDICO và Sen Vàng phù hợp với nhu cầu và thu nhập của người dân, nên Ngân hàng quyết định cho người mua vay đến 80% giá trị căn nhà. Tùy nhu cầu người vay mà Vietcombank có các gói sản phẩm 5 - 10 - 15 năm. Hiện tại, mức lãi suất năm đầu 7,5%/năm, 3 năm là 7,7%/năm và 5 năm là 8,3%/năm. Trong thời gian tới, lãi suất có thể hạ thấp hơn nữa.

 

Theo Trung Kiên

Báo Đầu tư Bất động sản

Xem chi tiết »

Các kịch bản thị trường BĐS năm 2015

TYL - Nhiều ý kiến cho rằng thị trường BĐS năm 2015 sẽ phục hồi và phát triển theo chu kỳ “suy thoái - tăng trưởng”. Tuy nhiên thực tế vẫn còn tiềm ẩn nhiều khó khăn, đặc biệt là vấn đề xử lý nợ xấu, dự án dở dang. Những tình huống nào cho thị trường trong năm 2015?

 

Các kịch bản trong ngắn hạn

 

Tình huống tốt nhất là thị trường BĐS Việt Nam tái phục hồi theo các kịch bản: Thứ nhất, các dự án đã hoàn thành được đưa vào vận hành. Thứ 2, các dự án đang triển khai được tiếp tục. Thứ 3, một số dự án có vị trí tốt tái phục hồi. Thứ 4, các giao dịch diễn ra sôi động. Thứ 5, một số sản phẩm mới được ra đời. Kịch bản này đáng mong đợi nhất nhưng cũng khó khăn nhất khi đòi hỏi phải hội tụ một số điều kiện.

 

Kịch bản thứ 2 là kịch bản tiệm tiến ngoại suy. Theo đó, chỉ những dự án đã hoàn thành mới có giao dịch; một số ít doanh nghiệp chủ đạo trong thị trường tiếp tục triển khai các dự án tốt; trong bối cảnh giao dịch trầm lắng, dự án tái phục hồi hoạt động chủ yếu là các dự án đã hoàn thành; một số nhà đầu tư phát triển mới với năng lực tốt xuất hiện. Kịch bản này dễ xảy ra nhất với điều kiện đi kèm là chính sách đối với thị trường BĐS vẫn giữ nguyên, điều kiện kinh tế trong nước và quốc tế không có biến động lớn.

 

Kịch bản thứ 3 được coi là xấu do thị trường tiếp tục bị co hẹp; các giao dịch, nếu có, chỉ xảy ra ở những dự án đã hoàn thành; các doanh nghiệp tiếp tục thoái vốn khỏi thị trường BĐS; các dự án lâm vào khó khăn; xuất hiện một số thế lực tài chính có mục tiêu thôn tính các dự án. Kịch bản không mong muốn này có thể xảy ra nếu tình hình kinh tế thế giới và trong nước khó khăn.

 

Trong trung hạn thị trường có xu hướng tốt lên. Đến quý II hoặc quý III-2015, thị trường sẽ có xung lực mới do một số nguyên nhân chính: tác động của PPP; tình hình kinh tế thế giới dần ổn định; một số công trình mới được đưa vào vận hành do một số nguồn tiền sẽ được khơi thông. Về dài hạn, giai đoạn trầm lắng đã đủ dài để nền kinh tế tích lũy thế năng cho một chu kỳ mới. Tuy nhiên, quy mô và mức độ của chu kỳ này còn tùy thuộc nhiều yếu tố mà ở thời điểm hiện tại chưa thể định hình được.

Dù vậy, trong quá trình tái cơ cấu nền kinh tế, xử lý nợ xấu và thoái vốn của doanh nghiệp nhà nước khỏi thị trường BĐS, rất nhiều rủi ro xảy ra với các đối tác. Thứ nhất, việc xử lý nợ xấu mới đạt được kết quả bước đầu, các khoản nợ xấu vẫn đang hiện hữu. Các doanh nghiệp có nợ xấu vẫn tiềm ẩn những nguy cơ gây ra rủi ro không thể giải quyết trong ngắn hạn, phải song hành cùng quá trình xử lý nợ xấu của các bên hữu quan.

 

Thứ hai, các doanh nghiệp lớn trước đây là những đối tác tiềm tàng, nay đang trong quá trình thoái vốn khỏi thị trường BĐS, kéo theo những thay đổi về giá trị liên quan đến BĐS. Đây là rủi ro mà doanh nghiệp BĐS đang phải xử lý.

 

Thứ ba, việc tái cơ cấu doanh nghiệp đã làm thay đổi chủ thể, kéo theo các thay đổi trong các giấy tờ pháp lý, về quyền lợi và trách nhiệm đối với các tài sản BĐS.

 

Ngoài ra, thị trường BĐS đang được điều chỉnh theo hướng thu hẹp cả về số dự án, quy mô dự án và quy mô sản phẩm. Hệ quả, có những phân mảng thị trường trước đây rất tiềm năng nay lại trở nên khó khăn. Chẳng hạn, phân khúc chung cư - thị trường tiềm năng nhất của BĐS - trong 5 năm 2010-2014 đã gặp phải những rủi ro không thể tự xử lý.

 

Từ nay đến cuối năm 2015, đầu năm 2016, các chỉ tiêu kinh tế vĩ mô sẽ không có chuyển biến gì lớn, các chỉ tiêu tăng trưởng, lạm phát, đầu tư công, ODA, bội chi ngân sách, không có đột biến. Vì thế lãi suất ngân hàng cũng sẽ được giữ ổn định. Các yếu tố FDI, kiều hối, xuất nhập khẩu được dự báo là tiệm tiến, ngoại suy và ít đột biến.

 

Tiếp tục hoàn thiện thể chế

 

Với sự ra đời của Luật Đất đai 2013, thị trường BĐS hướng đến một giai đoạn phát triển mới. Có một thực tế là mỗi lần Luật Đất đai được ban hành, thị trường BĐS có một chu kỳ phát triển mới. Năm 1987, Luật Đất đai ra đời gắn liền với việc xác lập các chủ thể sử dụng đất. Dù đất đai, BĐS giai đoạn này vẫn chưa được mua bán trao đổi, nhưng một trào lưu ngầm đã xuất hiện.

 

Năm 1993, Luật Đất đai ra đời gắn liền với việc xác lập đất đai là có giá. Một cao trào mua bán đất đai (dù chỉ là giao dịch quyền sử dụng đất) đã ra đời và thị trường bước vào chu kỳ phát triển đầu tiên. Năm 2003, Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung ra đời gắn liền với việc quyền sử dụng đất được tham gia thị trường BĐS. Giai đoạn này chứng kiến sự bùng nổ của thị trường (đến năm 2008 đi xuống và đến 2010 suy giảm hẳn).

 

Vì vậy, việc ra đời Luật Đất đai 2013 cùng với một loạt nghị định hướng dẫn thi hành sẽ là cơ sở thể chế cho một giai đoạn phát triển mới của thị trường BĐS. Tiếp đến, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS được thông qua tại kỳ họp thứ 8 Quốc hội khóa 13 hồi cuối năm ngoái sẽ là nền tảng cho giai đoạn mới của thị trường.

 

Kỳ vọng 2015 BĐS sẽ theo kịch bản tốt nhất?

Để hoàn thiện thể chế, giải pháp lớn nhất là tạo dòng vốn vận hành vào thị trường, như khuyến khích huy động nguồn kiều hối; ban hành chính sách về hệ thống thế chấp thứ cấp; ban hành chính sách về ngân hàng tiết kiệm nhà ở; ban hành văn bản về quỹ đầu tư tín thác BĐS; thúc đẩy các bên liên quan nỗ lực giải ngân gói 30.000 tỷ đồng. Bên cạnh đó, tháo gỡ những khó khăn về thủ tục.

 

Theo đó, cho phép chia nhỏ căn hộ tại dự án trên địa bàn các quận mới thành lập của Hà Nội và TPHCM; xem xét, điều chỉnh giá đất theo hướng giảm; cho phép nộp tiền sử dụng đất chậm; không phê duyệt mới dự án... Trước mắt tăng cường các giải pháp về minh bạch thị trường, như công khai hóa quá trình thoái vốn cũng như tái cơ cấu của doanh nghiệp nhà nước; đẩy mạnh cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước trong lĩnh vực BĐS…

 

TS. Trần Kim Chung

Xem chi tiết »

Cần điều kiện mở hơn cho người nước ngoài sở hữu nhà

TYL - Mở rộng cho nhiều đối tượng người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam là điều cần thiết và cũng phù hợp với thông lệ quốc tế. Nhưng làm thế nào để vừa tạo điều kiện cho nhóm đối tượng này sở hữu nhà ở đồng thời đảm bảo được an ninh kinh tế, chính trị, là điều cần làm rõ tại nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở sẽ có hiệu lực từ ngày 01/7 tới đây.

 

 

Giải quyết đầu ra cho thị trường BĐS

 

Luật Nhà ở sửa đổi mở rộng cho nhiều đối tượng người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam là phù hợp với thông lệ quốc tế cũng như chủ trương của Đảng, Nhà nước và tình hình kinh tế đất nước. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết: Từ năm 2008, Nghị quyết 19/2008/NQ-QH12 (về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam) ra đời, việc cho người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam quy định rất chặt, chỉ có 5 loại đối tượng được mua. Sau 5 năm thực hiện, mới bán được khoảng 200 trường hợp, trong đó nhiều người là Việt kiều cũng mua nhà theo diện là người nước ngoài.

 

Liên quan đến sở hữu nhà ở của người nước ngoài, dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở sửa đổi quy định khá chi tiết và cụ thể 2 vấn đề. Thứ nhất, khi cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở trong 50 năm, nhưng nếu trong thời gian còn sở hữu, người nước ngoài muốn chuyển nhượng cho người khác thì người kế tiếp đó sẽ được sở hữu lâu dài khi là người Việt Nam, còn khi là người nước ngoài thì thời gian sở hữu vẫn theo thời hạn mua nhà lần đầu của chủ sở hữu đầu tiên.

 

Thứ hai, Dự thảo cũng định nghĩa rõ thế nào là dự án khi người nước ngoài mua nhà tại các dự án, với mục đích chỉ cho phép người nước ngoài mua nhà của chủ đầu tư. Hay nói cách khác, là nhằm mục đích không cho người nước ngoài mua nhà trực tiếp từ người dân.

 

Khó khăn là hiện hữu

 

Ông Lê Ánh (Bộ Ngoại giao) cho biết: Bán nhà cho đối tượng là người nước ngoài là một chủ trương mới. Việc gặp khó khăn là điều không tránh khỏi, bởi pháp luật quốc tế, nhất là của những nước phát triển đã hoàn thiện và chặt chẽ hơn pháp luật của Việt Nam. Khi có tranh chấp xảy ra, họ sẽ dễ dàng thắng kiện. Đặc biệt, khi các DN, Sở Xây dựng của Việt Nam là những cơ quan chưa nắm rõ được luật pháp quốc tế, được giao nhiệm vụ quản lý nhà ở của nhóm đối tượng này trên địa bàn tỉnh, TP.

 

Ông Ánh cũng đặt ra vấn đề về những tranh chấp trong quyền thừa kế, ai sẽ là người điều chỉnh? Pháp luật về nhà ở của Việt Nam cần làm rõ, bởi đây là vấn đề mà người nước ngoài ái ngại khi đầu tư vào thị trường nhà ở Việt Nam.

 

Một số nước trên thế giới thường khuyến khích người nước ngoài mua nhà với các chương trình khuyến mãi như được cấp thẻ xanh, được gia hạn cư trú thêm, được cấp giấy nhập khẩu ôtô miễn thuế… Tuy nhiên, khi người nước ngoài mua BĐS, họ thường mua bảo hiểm quyền sở hữu BĐS. Loại hình bảo hiểm này phải bồi thường cho người sở hữu BĐS trong tương lai khi có những tranh chấp và khi người sở hữu tài sản đó phải chịu thiệt hại.

 

Chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, bất kỳ người nước ngoài nào muốn sở hữu BĐS ở Việt Nam đều rất quan tâm đến loại hình bảo hiểm BĐS, trừ những trường hợp liều lĩnh, không hiểu biết. Chính vì thế, ở Mỹ, các ngân hàng sẽ không bao giờ cho vay khi khách hàng không bỏ tiền ra mua bảo hiểm kèm theo tài sản đó.

 

Ông Hiếu cũng cho biết: Hiện không có một hãng bảo hiểm nào trên thế giới hay của Việt Nam có thể bảo hiểm nhà ở cho người dân tại Việt Nam, vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, cá nhân người dân không có quyền sở hữu đất. Do đó, sẽ có không ít người nước ngoài không dám mua BĐS tại Việt Nam.

 

Như vậy, kỳ vọng giải quyết đầu ra cho thị trường BĐS trên cơ sở mở rộng đối tượng người nước ngoài mua nhà, chỉ có thể đạt được khi chúng ta có những điều kiện mở hơn trong việc chuyển nhượng hay cho thuê quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài. Bên cạnh đó, cần có một cơ quan quốc gia về đăng ký giao dịch, bảo đảm liên quan đến quyền sở hữu đất đai, nhà ở trên toàn quốc, đặc biệt là những giao dịch liên quan đến người nước ngoài.

Sau 5 năm thực hiện, mới bán được khoảng 200 trường hợp, trong đó nhiều người là Việt kiều cũng mua nhà theo diện là người nước ngoài.

Cao Thanh Nga

Xem chi tiết »

Hàng loạt dự án đất nền Long An ồ ạt "bung hàng" đón sóng

TYL - Phân khúc đất nền ven TP.HCM đang được hồi sinh khi nhiều dự án mở bán và nhận được sự quan tâm từ khác hàng. Trong đó, các dự án sôi động tập trung nhiều tại Long An trong khi Bình Dương và Đồng Nai vẫn khá trầm lắng.

Thị trường đất nền Long An đang thật sự sôi động với hàng loạt dự án đất nền đang được mở bán như Thanh Yến Residence, Làng Sen, Phúc Long Garden, Idico New City, phố chuyên gia Nam Long... Trước đó, hàng loạt dự án khác cũng được khởi công như dự án Happyland, Khu dân cư Nam Long, khu dân cư Trung tâm thị trấn Bến Lức, Khu dân cư Long Hậu 1, 2, 3, Khu dân cư Tân Đô, dự án Five Star eco city.

 

Ông Huy Tuấn (ngụ Q.Bình Thạnh, TP.HCM) một khách hàng đang đầu tư đất nền tại Long An chia sẻ: “Hiện Long An có giá đất rẻ. Hạ tầng giao thông đang phát triển mạnh, cụ thể, tuyến cao tốc Bến Lức - Long Thành, sông Vàm Cỏ liền kề hướng ra biển Đông và đi các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long; đường cao tốc Sài Gòn - Trung Lương nối liền TP.HCM rút ngắn khoảng cách đi lại giữa các khu vực này với TP.HCM đã khiến tôi muốn đầu tư vào đây”.

 

Trên thực tế, với hàng loạt dự án đang triển khai mở bán nhưng tỷ lệ bán hàng tại Long An vẫn đạt mức cao. Theo thông tin từ chủ đầu tư dự án Thanh Yến Residence, với quy mô 33,9 ha, bao gồm 1.312 nền nhà phố, 99 nền nhà liên kế, 93 nền biệt thự và khu chung cư cao tầng, sau 2 đợt tung sản phẩm ra thị trường, dự án đã tiêu thụ được gần 300 nền. 

 

Phố thương gia Nam Long, thuộc dự án Khu Dân cư An Thạnh, do Tập đoàn Nam Long đầu tư, có khoảng 85% trong tổng số 78 sản phẩm (38 nhà phố và 40 nền đất) được tiêu thụ. Ngoài ra, đất nền khu dân cư An Thạnh – Long An cũng đã có 86 nền đã tiêu thụ. Ông Lê Minh Khánh, Giám đốc Khối Phát triển Kinh doanh CTCP Đầu tư Nam Long cho biết tốc độ bán hàng trong năm cao hơn hẳn so với những năm trước.

 

Dự án Phúc Long Garden do Địa ốc Thắng Lợi phân phối độc quyền cũng đã công bố tiêu thụ hết 100% sản phẩm của đợt mở bán đầu tiên và tiếp tục triển khai giai đoạn tiếp theo. Bên cạnh đó, Phúc Khang Corp cũng có cú trở lại thị trường Long An khá ấn tượng với hàng ngàn lượt khách hàng kéo về dự án Làng Sen qua các đợt giới thiệu gần đây.

 

Kết nối giao thông đang là động lực phát triển cho đất nền Long An

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa phân tích: “Khi thị trường BĐS TP.HCM đã nóng trở lại thì hiệu ứng lan tỏa sẽ lan đến các vùng vệ tinh thành phố. Cụ thể đó là Long An, Bình Dương, Đồng Nai. Theo cơ sở Bình Dương chậm 1/3 nhịp, Đồng Nai 1/2 nhịp, Long An chậm 2/3 nhịp. Tuy nhiên, hiện tại Long An đang cho thấy, tỉnh này trở lại đầu tiên”.

 

Vị CEO này cho rằng: “Điều này phụ thuộc vào yếu tố thị trường nào có doanh ngiệp BĐS mạnh vực dậy đầu tiên. Cụ thể, ở Bình Dương chỉ có một mình Becamex mà nguyên năm 2014 đang xử lý vụ tạm ngưng bán nền chưa có sổ đỏ. Ở Đồng Nai do quỹ đất quá lớn không tương xứng với sự phát triển công nghiệp địa phương khiến hàng loạt ông lớn chưa vực dậy nổi”.

 

Về tiềm năng đất nền Long An, ông Quang đánh giá: “Hiện tại ở khu vực Long An, rất phát triển đất nền, phù hợp với mọi nhu cầu với mức giá rẻ, cụ thể chỉ từ 1 – 8 triệu đồng/m2. Mặt khác Long An giáp ranh khu vực người Hoa chợ Lớn, một lượng khách hàng rất thích đất nền giá rẻ để xây nhà hoặc làm nhà xưởng tư nhân. Do vậy, BĐS Long An vẫn sống trong thời gian qua, đối với các đơn vị muốn cắt lỗ. Hiện nay, Long An đang dẫn đầu cùng hàng loạt dự án đang triển khai và dự định triển khai”.

 

Tổng Giám đốc Việt An Hòa nhìn nhận thêm: “Nhìn vào thực tế, đất nền các tỉnh ven TP.HCM phụ thuộc rất lớn vào sự phát triển của các khu công nghiệp. Do vậy, việc xây dựng các dự án dân cư chỉ phù hợp với các vị trí gần khu công nghiệp đang phát triển. Do vậy, qua năm 2015, dự báo với sự phát triển kinh tế thì khu vực diễn ra sôi động và giá trị thật có lẽ là Bình Dương. Đồng Nai được chờ đón là ăn theo đường cao tốc Dầu Giây, rất tiếc khu vực này không phải là điểm đến của các khu công nghiệp. Long An sẽ phát triển mạnh vào quý 1/2015 với 2 dự án được chờ đón là Làng Sen và Five Star”.

 

Nguyên Vũ

Xem chi tiết »

Bất động sản tan băng, khởi đầu một cuộc đua mới

TYL - Sau một năm nhìn lại, có thể nói, năm 2014 là năm của nhà ở bình dân. Phân khúc nhà ở dưới 1 tỷ đồng đã khuấy đảo thị trường và cứu sống nhiều dự án "chết".

Tuy nhiên, dự báo trong năm 2015, thị trường bất động sản sẽ bước vào cuộc đua tranh mới, quyết liệt hơn và nguy cơ đào thải cũng cao hơn.

 

Phân khúc căn hộ giá rẻ dẫn dắt sự phục hồi của thị trường bất động sản năm qua - Ảnh: Lê Toàn

 

Căn hộ giá rẻ "châm lửa" sưởi ấm thị trường

 

Từ đầu năm đến nay, rất nhiều doanh nghiệp đua nhau chào hàng căn hộ dưới 1 tỷ đồng. "Châm ngòi" cho dòng căn hộ dưới 1 tỷ đồng trong khoảng 1 năm trở lại đây chính là sự kiện CTCP Đầu tư kinh doanh địa ốc Hưng Thịnh chào bán Dự án căn hộ 8X Đầm Sen ở quận Tân Phú (TP. HCM). Mức giá mà chủ đầu tư đưa ra đối với dự án này chỉ 13,35 triệu đồng/m2, tương đương 600 triệu đồng/căn. Ngay sau khi dự án được mở bán đã tạo nên “cơn sốt” căn hộ giá thấp trên thị trường bất động sản, vốn còn rất ảm đạm và chỉ trong thời gian chưa đầy 2 tuần đã tiêu thụ sạch dòng căn hộ này.

 

Tại thị trường TP. HCM, có không ít doanh nghiệp bất động sản rất thành công đối với phân khúc căn hộ giá rẻ. Đơn cử như Công ty Nam Long với chuỗi căn hộ Ehome. Cách đây hơn 1 năm, Nam Long bất ngờ tung ra dòng căn hộ Ehome 3 với giá trung bình khoảng 800 triệu đồng/căn, ngay lập tức, thu hút rất đông khách hàng trẻ tuổi, đặc biệt là những cặp vợ chồng trẻ. Nhận thấy đây là cơ hội không thể bỏ qua, Tập đoàn Đất Xanh, vốn có thế mạnh về đất nền cũng “nhảy” sang đầu tư căn hộ giá thấp, như Dự án Sunview Town, có giá khoảng 700 triệu đồng/căn.

 

Trong năm 2014, thị trường bất động sản cũng chứng kiến sự "hồi sinh" của những dự án "chết". Nhiều dự án tưởng như không thể phục hồi, đã đứng dậy một cách ngoạn mục và tạo luồng sinh khí mới cho sự trở lại của phân khúc căn hộ. Trong số này, có thể kể đến Dự án chung cư Lilama SHB (Tân Phú) do CTCP Đầu tư xây dựng Lilama SHB làm chủ đầu tư. Trước đó, sau khi xây dựng xong phần thô, dự án đã "đắp chiếu" suốt gần 4 năm. Mới đây, Thanh Yến Land đã khởi động lại dự án với tên gọi mới là Sài Gòn Town và đạt được tỷ lệ hấp thụ khá tốt.

 

Còn Dự án Moon Garden trên đường Nguyễn Khoái (quận 4) do CTCP Địa ốc Việt (Vietcomreal) làm chủ đầu tư. Trong suốt 5 năm qua, dự án này bị "trùm mền" vừa được Tập đoàn Novaland mua lại vào đầu tư 2014 và đổi tên thành Galaxy 9. Một dự án khác cũng được Novaland "cải tử hoàn sinh" là Chung cư 56 đường Bến Vân Đồn (quận 4). Dự án này do Công ty Xuất nhập khẩu Khánh Hội làm chủ đầu tư, sau khi giao về cho Novaland đã được đổi tên thành Icon 56.

 

Quyết định mua lại những "xác chết" này là một chiến lược rất khôn ngoan của các doanh nghiệp bất động sản có tiềm lực, bởi để xin giấy phép một dự án phải mất ít nhất 3 năm, trong khi thị trường bất động sản luôn chuyển biến không ngừng. Do đó, việc mua lại các dự án dở dang đã giúp doanh nghiệp tiết kiệm được thời gian, thủ tục, cũng như chi phí đầu vào, từ đó có thể kéo giảm giá bán căn hộ.

 

Mới đây, đơn vị phân phối Dự án Hưng Ngân Garden (quận 12) là Công ty Hoàng Anh Sài Gòn phấn khởi cho biết, trong 7 tháng qua đã bán sạch trên 600 căn hộ. Trao đổi với chúng tôi, ông Đoàn Chí Thanh, Chủ tịch HĐQT Công ty Hoàng Anh Sài Gòn cho biết, doanh số bán hàng trong năm 2014 của đơn vị đã chạm mốc 1.000 căn hộ, riêng quý VI/2014 đã bán khoảng 400 căn. Kế hoạch trong năm 2015, Hoàng Anh Sài Gòn phấn đấu doanh số bán hàng chạm mốc 2.000 căn hộ, tăng gấp đôi so với năm 2014.

 

Có thể thấy, trong năm 2014, thị trường căn hộ bình dân, giá dưới 1 tỷ đồng đã "châm lửa" sưởi ấm thị trường sau nhiều năm đóng băng. Thực tế, phân khúc này đã dẫn đầu về nguồn cung, cũng như lượng tiêu thụ trong năm qua. Thống kê cho thấy, có tới 70% nguồn cung mới đến từ các dự án trung cấp và bình dân. Chỉ riêng trong quý III/2014, có tới 63% giao dịch thực hiện thành công đến từ phân khúc bình dân. Điều này chứng tỏ, nhu cầu của thị trường đang nghiêng về loại hình căn hộ giá rẻ, diện tích phù hợp và đáp ứng đúng nhu cầu ở thực. 

 

Cuộc đua tranh quyết liệt

 

Ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT CTCP Phát triển nhà Thủ Đức (Thu Duc House) cho rằng, tính cạnh tranh của phân khúc căn hộ bình dân sẽ ngày càng khắc nghiệt hơn do nhiều doanh nghiệp lựa chọn phân khúc này làm dòng sản phẩm chiến lược. Thậm chí, không ít doanh nghiệp trước đây chủ yếu đầu tư vào loại hình căn hộ trung cấp cũng đã điều chỉnh qua phân khúc bình dân.

 

Năm 2014 được xem là năm bùng nổ căn hộ giá rẻ. Theo các chuyên gia, trong thời gian tới, phân khúc này vẫn tiếp tục là dòng sản phẩm chủ đạo và có vai trò dẫn dắt thị trường. Tuy nhiên, cái khó của thị trường bất động sản nhà ở hiện nay là thiếu vắng các sản phẩm đáp ứng yêu cầu của gói 30.000 tỷ đồng. Đó là dòng căn hộ diện tích nhỏ, có giá bán phù hợp. Trong khi đó, thị trường lại đang dư thừa căn hộ diện tích lớn, giá bán cao, không phù hợp với đại bộ phận người tiêu dùng.

 

Thực tế, theo ghi nhận của chúng tôi, nhiều doanh nghiệp có chủ trương thay đổi cơ cấu căn hộ lớn thành căn hộ nhỏ nhưng gặp không ít rào cản về thủ tục. "Đây là một trong những vướng mắc cần tháo gỡ", lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc tại TP. HCM kiến nghị.

 

Dự báo về thị trường bất động sản trong năm 2015, TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương cho rằng, thị trường sẽ tiếp tục được phục hồi và sẽ tốt lên trong trung - dài hạn. Có thể từ quý II hoặc quý III/2015, nhờ một số nguồn vốn được khơi thông, đặc biệt là nguồn kiều hối và dưới tác động của luật mới về sở hữu nhà của người nước ngoài, thị trường bắt đầu chuyển mình mạnh mẽ.

 

Tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản không nên chủ quan, không nên chạy theo số đông, bởi kịch bản sáng sủa tuy có thể xảy ra, nhưng còn đòi hỏi phải hội tụ nhiều điều kiện khác nhau.

 

Cũng có nhận định cho rằng, trong thời gian tới chỉ những dự án hoàn thành hoặc có tiến độ đảm bảo mới có giao dịch, đồng thời chỉ một số ít doanh nghiệp chủ đạo, có thương hiệu, uy tín mới "sống" được và tồn tại trong bối cảnh thị trường vẫn còn phục hồi yếu ớt.

 

Bên cạnh đó, còn nhiều lo ngại cho rằng, nợ xấu còn là rào cản đối với doanh nghiệp bất động sản và chỉ doanh nghiệp nào chủ động về nguồn vốn, giảm lệ thuộc vào ngân hàng mới có thể trụ vững. Một số chuyên gia còn cảnh báo, hiện nay đang có dấu hiệu cho thấy khả năng xuất hiện các thế lực tài chính thôn tính các dự án bất động sản béo bở tạo thế áp đảo và không loại trừ khả năng các doanh nghiệp nhỏ sẽ bị đánh bật khỏi thị trường.

 

Rõ ràng, thị trường bất động sản trong tương lai sẽ phải đối mặt với "cuộc chơi" gay cấn hơn, quyết liệt hơn. Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp bất động sản phải "biết mình là ai", có chiến lược phù hợp với năng lực và hướng đi riêng. Đối với chính sách, cần phải đơn giản thủ tục chuyển đổi dự án, ban hành cơ chế thế chấp thứ cấp, cho phép chậm nộp tiền sử dụng đất. Bên cạnh đó, phải minh bạch thị trường thông qua việc công khai các chỉ số, quá trình mua bán, hợp tác của các doanh nghiệp để xây dựng niềm tin cho người tiêu dùng.

 

Theo Lê Bá Chí Nhân 

Báo Đầu tư Bất động sản

Xem chi tiết »